Favoriser l’accès au crédit immobilier sans peser sur les finances publiques, c’est possible !

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Le courtier en ligne Pretto relance la piste de l'augmentation du plafond de 35% d’endettement maximal pour l’achat d’un bien à forte efficacité énergétique ou pour financer des travaux d’amélioration énergétique.

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A l’heure où la plupart des amendements au projet de loi de finances 2023 relatifs aux aides pour le secteur du logement ont été rejetés pour leur coût budgétaire, notamment un nouveau dispositif de déduction des intérêts d’emprunt pour l’acquisition ou la rénovation de résidences principales répondant à de fortes exigences environnementales (lettre A du DPE), le courtier en ligne Pretto relance une piste qui a le mérite de ne pas peser du tout sur les dépenses de l’Etat.

Pretto proposait ainsi cet été d’autoriser le dépassement du plafond de 35% d’endettement maximal pour l’achat d’un bien à forte efficacité énergétique ou pour financer des travaux d’amélioration énergétique. « Nous considérons que cette augmentation de l’endettement n’impliquerait pas une augmentation du risque crédit, car ces investissements vont de pair avec une charge de chauffage réduite, et donc un reste à vivre réel amélioré, mais ils correspondent aussi à un actif dont la valeur est protégée dans le temps, dans un contexte où les obligations environnementales sur les biens sont appelées à se renforcer », expliquait le président de Pretto, Pierre Chapon. L’idée est séduisante car se serait vertueux à la fois pour l’emprunteur, la banque et la planète. « Un investissement dans un actif dont la valeur est pérenne face à des contraintes d’efficacité énergétique grandissantes présente un risque inférieur, à la fois pour le ménage et le prêteur », souligne Pretto.

Capacité d’emprunt comprimée

Ce plafond d’endettement de 35%, très surveillé par les banques, dépend des exigences fixées par le Haut conseil de surveillance financière (HCSF) avec une petite marge de dérogation. Autorité de surveillance du système financier le HCSF est placé directement sous l’autorité du ministre de l'Économie et des Finances, Bruno Le Maire. Avec la remontée rapide des taux d’emprunt à laquelle on assiste depuis le début de l’année, les emprunteurs ne cessent de voir leur capacité d’emprunt réduite. Pour les catégories les plus modestes qui ne peuvent pas mobilier davantage d’apport personnel, cela remet complètement en cause la faisabilité d’un projet d’acquisition. La hausse du prix des logements vient par ailleurs accentuer ce phénomène d’éviction.

Porter le taux d’endettement jusqu’à 38%

Concrètement, pour des dossiers atteignant d’ores et déjà le plafond de 35%, Pretto suggère une augmentation à 38% qui permettrait d’emprunter jusqu’à 8% supplémentaires. Pour un montant emprunté de 200.000€, cela permettrait par exemple d’ajouter un budget travaux de 16.000 €. Avant prise en compte d’éventuelles aides à la rénovation (MaPrimeRénov’ et CEE), ce budget pourrait notamment financer l’isolation des combles d’une maison, avec au passage jusqu’à 30% d’économies sur la facture de chauffage, ou l’installation d’une pompe à chaleur, ce qui peut générer jusqu’à 1000 € d’économies d’énergie par an. Avec des factures allégées, l’augmentation du reste à vivre des acquéreurs viendrait limiter le risque potentiel généré par un taux d’endettement supplémentaire jusqu’à 38%.

Seuils de l’usure

Par ailleurs, Pretto continue d’appeler à une réforme de la méthodologie de calcul du taux d’usure, qui est une source majeure d’inégalités dans l’accès au crédit ces derniers mois, pour la rendre plus proche de la réalité des taux pratiqués sur le marché. Il s’agirait par exemple de s’appuyer sur la moyenne des taux effectifs du mois précédent en lui appliquant une marge d’usure de 1 à 2 points au lieu d’un tiers de la moyenne des taux effectifs des 3 derniers mois.

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