A Paris, le complément de loyer permet souvent de détourner l’encadrement...
L’encadrement des loyers n’a pas fini de faire couler de l’encre, en particulier à Paris où de nombreux loyers extravagants continuent à circuler. C’est ainsi que l’association de défense des consommateurs CLCV a réalisé une nouvelle enquête à Paris ces derniers mois en mesurant un nombre d’annonces non conformes représentant encore 40% de l’échantillon examiné (1.000 annonces de particuliers et de professionnels). Cette enquête confirme que les professionnels respectent mieux le dispositif avec une conformité des annonces mesurée à 75% contre 50% pour les particuliers. En moyenne, le montant mensuel du dépassement de loyer est estimé à 121 €.
Le complément de loyer permet de détourner l’encadrement
Sans rentrer dans tous les détails de la méthodologie appliquée par l’association pour réaliser son enquête, on rappellera que le principal écueil et certainement le fond du problème de tous les reproches qui peuvent être faits à l’encadrement des loyers à Paris résident certainement dans la complexité même du mécanisme de cet encadrement et surtout dans la possibilité d’appliquer un complément de loyer dans une ville où le caractère exceptionnel d’un logement peut laisser place à beaucoup de subjectivité.
Principe de l’encadrement
Rappelons que le principe de l’encadrement des loyers est le suivant : le loyer d’un logement mis en location ne peut excéder le loyer de référence (fixé par le préfet selon l’emplacement et les caractéristiques du logement), majoré de 20%. Ainsi, lorsque la référence applicable au bien est par exemple de 40 € par m² et par mois, le loyer ne peut pas dépasser 48 € par m². Les loyers de référence sont fixés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) en fonction des quartiers de Paris et selon le type de logement (nombre de pièces) et l’année de construction de l’immeuble. Deux barèmes différents s’appliquent selon que le logement soit meublé ou non. Les loyers de référence sont consultables sur la carte interactive mise en ligne par la Drihl Ile-de-France.
Quel complément de loyer ?
Le propriétaire peut aussi appliquer un complément de loyer (qui doit être mentionné dans le contrat de bail et justifié) si le logement présente "des caractéristiques particulières de localisation ou de confort par rapport aux logements voisins". Ce complément de prix est librement applicable, même s’il peut être contesté par le locataire. Il peut notamment se justifier par la présence d’une grande terrasse, d’une vue exceptionnelle sur un monument, sur la présence d’un parking dans un immeuble qui n'en est normalement pas pourvu, voire d’une hauteur sous plafond vraiment exceptionnelle.
En théorie, pas question en revanche d’appliquer un complément de loyer pour un petit balcon, une belle hauteur sous plafond dans un appartement haussmannien ou dans le cadre dans logement entièrement rénové. Le fait qu’il soit situé dans un des plus beaux quartiers de Paris n’est pas non plus valable puisque cette caractéristique est déjà valorisée par le loyer de référence. Aucune liste détaillée ne réglemente cependant ce complément de loyer et c’est bien là le problème.
Des mentions qui n'apparaissent pas souvent dans les annonces
Une étude précédente de Meilleurs Agents avait déjà montré qu’il est difficile de déterminer si les bailleurs justifient le dépassement du loyer par un complément de loyer qui doit être justifié et détaillé dans le bail mais n’apparaît pas nécessairement dans les annonces, encore moins dans celles des particuliers qui manquent souvent de clarté. Un professionnel est quand même censé mentionner dans son annonce si un complément de loyer est appliqué ou pas, mais des oublis ou imprécisions sont sans doute fréquents.
A revoir
Comme le souligne la CLCV, le montant du complément de loyer n’est pas limité, de sorte que les logements susceptibles d’en bénéficier ont, dans les faits, un loyer libre. L’association de consommateurs estime que les textes relatifs au complément de loyer font appel à une « formule maladroite » et recèlent une incohérence relative à la localisation géographique. Nous ne pouvons qu’être d’accord avec le fait qu’il serait donc « utile de parvenir à donner une définition plus précise de ce complément. »
a savoir
Le complément de loyer ne s'applique que pour un logement situé à Paris et Lille (+ Hellemmes et Lomme). Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est ensuite au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
