La carte de France est constellée de hausses impressionnantes depuis 1 an même si elles tiennent pour beaucoup à des rattrapages, notamment dans les zones rurales ou dans certaines villes moyennes qui étaient auparavant boudées par les acheteurs.
Ce n’est plus une surprise mais cela reste surprenant : les dernières estimations de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) comptabilisent 1,18 million de ventes de logements anciens au cours de l’année 2021, soit 158.000 transactions de plus qu’en 2020. Ce nouveau record dépasse de 60% le niveau moyen des transactions du marché immobilier français de 2010 à 2014 (environ 738.000). Depuis 2015, 7 années de progression quasi continue sont apparues avec une mobilité des Français qui s’est encore accélérée depuis la crise sanitaire.
Les nouvelles aspirations des acquéreurs
La FNAIM rappelle que le dynamisme des transactions de 2021 est en grande partie due aux villes moyennes, aux périphéries des grandes villes ainsi qu’aux zones rurales où le nombre de ventes marque un très net rattrapage. Il y a eu cette année tous ces déménagements de ménages désireux d’un logement plus spacieux ou mieux adapté au télétravail, de changer d’air pour davantage de calme ou de verdure, de passer d’un appartement à une maison, de disposer d’un balcon… Certains ont pu se décider à faire construire une maison ou à réserver un appartement neuf mais beaucoup ont préféré se porter sur le parc existant pour éviter les délais de construction toujours assez longs, les difficultés à trouver un terrain ou des prix trop élevés.
Il y a eu aussi un accroissement des achats de résidences secondaires à la campagne ou en bord de mer, parfois utilisées comme résidences semi-principales avec l’augmentation du télétravail. L’investissement locatif n’a pas non plus faibli. « Au moment où de nombreuses incertitudes ont pesé et pèsent encore sur l’économie, la pierre apparaît pour les Français comme un investissement fiable et pérenne. L’immobilier, parmi les actifs dont la volatilité est la plus faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français, avec des rendements bien plus élevés que la plupart des autres formes de placement », souligne d’ailleurs le Président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion.
Les prix montent presque partout
Avec de tels volumes d’achats, les prix ne pouvaient qu’augmenter en 2021 et la carte de France est constellée de hausses impressionnantes même si elles tiennent pour beaucoup à des rattrapages, notamment dans les zones rurales ou dans certaines villes moyennes qui étaient auparavant boudées par les acheteurs. Dans certaines zones, la ruée sur les maisons a aussi fait fondre les stocks de biens à la vente, ce qui a alimenté des hausses inattendues, parfois à deux chiffres.
La FNAIM observe que les prix augmentent peu dans les villes où les valorisations au m² avaient déjà connu de fortes hausses et étaient déjà élevées, alors que les villes qui pour l’instant affichaient des prix relativement bas connaissent un effet rattrapage du fait de l’augmentation de la demande. Dans les grandes agglomérations, la hausse des prix ne fait d’ailleurs le plus souvent que ralentir comme à Lyon ou Bordeaux, à l’exception du petit tassement de Paris.
La FNAIM mentionne plusieurs villes où les prix plus bas que la moyenne depuis plusieurs années ont explosé en 2021 : Brest à +18,4%, La Rochelle (+14%), Orléans (+13,2%) ou Le Havre (+12,2%). La hausse des stations balnéaires, déjà très prononcée ces dernières années, est également impressionnante : +12,2% à comparer à +7% pour la France entière en 2021.
Atterrissage en 2022 ?
Si un certain atterrissage des volumes de transactions paraît probable en 2022, il n’est pas sûr que les prix se calment sur certains biens comme les maisons avec jardin proches d’un centre-ville. « Le marché devrait poursuivre sur un rythme soutenu en 2022, la rareté de l’offre pesant encore sur les prix », pronostique globalement Yann Jéhanno, Président du réseau d’agences Laforêt Immobilier France. Il constate en effet que 4 années historiques en volumes de transactions ont contribué à assécher les stocks sur l’ensemble du territoire et tout particulièrement ceux des maisons dont les mises en vente sont en forte baisse.
