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L’abandon de l’ISF sera logiquement favorable à la détention d’actions. Mais l’immobilier sera aussi pénalisé sur le plan des revenus et des plus-values. Détails…
Impôt au barème ou forfaitaire, abattements en fonction de la durée de détention… Qu’il s’agisse d’actions ou d’immobilier, le cadre fiscal n’aide pas y voir clair au premier coup d’œil. Et cela sera encore plus complexe l’an prochain avec l’instauration de la flat tax. L’Argent & Vous a donc décidé de comparer les taux de taxation que subiront l’immobilier et les actions l’an prochain.
ISF
Concernant l’impôt sur la fortune. Les choses sont assez simples. Avec la mise en place de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) à la place de l’ISF, seuls les actifs immobiliers seront à l’avenir taxés.
Les actions auront donc sur ce plan un net avantage par rapport aux actifs immobiliers. Et ce sera loin d’être le seul.
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Revenus
En termes de revenus, les actions génèrent des dividendes. A partir de 2018, 2 régimes seront offerts au choix du contribuable : la flat tax de 30% ou l’imposition au barème. Dans le premier cas, le contribuable paiera 30%. Dans le second, il paiera l’impôt en fonction de sa tranche d’imposition (avec un abattement de 40%) plus des prélèvements sociaux à 17,2%. Il pourra de surcroît déduire une part de la CSG réglée (à hauteur de 6,8%).
Côté immobilier, les revenus fonciers resteront soumis aux prélèvements et à l’impôt au barème (la flat tax ne concernera que les revenus des capitaux mobiliers).
Concrètement, un ménage imposé dans la tranche à 14% subira une pression fiscale de 30,25% sur des revenus fonciers contre seulement 24,65% sur des dividendes. Comme le montre notre tableau ci-dessous, la pression fiscale pesant sur les revenus fonciers augmentera ensuite au fil des tranches (jusqu’à 59,14%). A l’inverse, les ménages imposés à 30% ou plus pourront bénéficier de la flat tax sur leurs dividendes et limiter leur taxation globale à 30%.
| *hors CHR, L'Argent & Vous | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| TMI 0% | TMI 14% | TMI 30% | TMI 41% | TMI 45%* | |
| Dividendes (option la plus favorable) | 17,2% | 24,65% | 30% | 30% | 30% |
| Revenus fonciers | 17,2% | 30,25% | 45,16% | 55,41% | 59,14% |
Là encore, la détention d’actions sera nettement avantagée.
Plus-values
Pour les gains issus de l’achat/revente d’actions, la flat tax de 30% deviendra aussi la règle. Mais les bénéficiaires pourront là encore opter pour le barème si la solution est plus avantageuse. De fait, des abattements pour durée de détention pourront être accordés : 50% au-delà de 2 ans et 65% après 8 ans. Attention toutefois, les abattements ne vaudront que pour les titres de PME de moins de 10 ans acquis avant 2018.
Dans le pire des cas, les plus-values mobilières seront donc taxées à hauteur de 30%. Quant à ceux qui auront la possibilité de faire jouer des abattements, ils pourront abaisser la pression fiscale. Par exemple à 21,15% pour un ménage de la tranche à 14% qui détient des titres depuis plus de 8 ans.
Côté immobilier, l’imposition restera forfaitaire avec 17,2% de prélèvements et 19% d’impôt, soit 36,2% au total. Du moins pour les biens détenus depuis moins de 6 ans.
Passé ce délai, les vendeurs continueront en effet à avoir des abattements en fonction de la durée de détention. La pression fiscale sera donc dégressive jusqu’à devenir nulle au bout de 30 ans.
| * si abattements pour durée de détention,L'Argent & Vous | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Actions | Immobilier | |||||
| TMI 0% | TMI 14% | TMI 30% | TMI 41% | TMI 45% | Taxation forfaitaire | |
| Moins de 2 ans | 17,2% | 30% | 30% | 30% | 30% | 36,2% |
| 5 ans | 17,2% | 23,25%* ou 30% | 30% | 30% | 30% | 36,2% |
| 10 ans | 17,2% | 21,15%* ou 30% | 25,66%* ou 30% | 28,76%* ou 30% | 29,89%* ou 30% | 29,08% |
| 15 ans | 17,2% | 21,15%* ou 30% | 25,66%* ou 30% | 28,76%* ou 30% | 29,89%* ou 30% | 21,96% |
| 20 ans | 17,2% | 21,15%* ou 30% | 25,66%* ou 30% | 28,76%* ou 30% | 29,89%* ou 30% | 14,84% |
| 25 ans | 17,2% | 21,15%* ou 30% | 25,66%* ou 30% | 28,76%* ou 30% | 29,89%* ou 30% | 7,74 |
| 30 ans | 17,2% | 21,15%* ou 30% | 25,66%* ou 30% | 28,76%* ou 30% | 29,89%* ou 30% | 0% |
Comparaison de la taxation des plus-values
Comme le montre notre tableau ci-dessus, la taxation des plus-values sur actions restera globalement plus favorable sur des durées de détention courtes ou moyennes (jusqu’à 10-15 ans selon la tranche du foyer).
La fiscalité des plus-values immobilière ne prendra l’avantage que pour les actifs détenus depuis de longues années.
En résumé
Que ce soit sur le plan des revenus, de l’imposition sur la fortune ou des plus-values, la fiscalité de l’immobilier sera l’an prochain beaucoup moins favorable que la fiscalité des actions. C’était d’ailleurs la volonté du gouvernement, qui a souhaité faire la distinction entre les biens productifs (les actions) et les biens considérés comme non productifs (l’immobilier). Il n’y a guère qu’en matière de plus-values que l’immobilier obtiendra un avantage… à condition qu’il soit détenu depuis longtemps.
