Emprunter devient nettement plus difficile

Entre la remontée rapide des taux d’emprunt, des seuils de l’usure devenus beaucoup trop bas, les traditionnels obstacles réglementaires liés au taux d’endettement, à la durée maximale d’emprunt ou encore les exigences des banques en matière d’apport personnel, emprunter pour financer un achat immobilier est devenu beaucoup moins facile ces derniers mois et cela ne devrait pas s’améliorer à court terme.

Le courtier en prêts immobilier Artémis courtage (une centaine d’agences en France) constate actuellement un taux de refus d’environ 30%, le plus souvent lié au taux d’usure, actuellement fixé à 2,57% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus alors que les taux nominaux sur cette durée sont revenus proches, voire au-dessus de 2%, selon les profils d’emprunteurs. Ce seuil correspond au TAEG maximum (le taux nominal + le coût de l’assurance emprunteur + les frais de dossiers et de garantie) que le crédit immobilier ne doit pas dépasser. Inutile d’espérer un arrangement, la banque refusera systématiquement un dossier dépassant le seuil de l’usure car c’est réglementaire. Il faut donc ajuster les paramètres pour espérer passer, c’est-à-dire négocier un taux nominal plus bas ou abaisser les frais de dossier. Trouver une assurance emprunteur moins chère reste le levier le plus efficace même si ce sera plus difficile dès que les emprunteurs avancent en âge…

Un taux de refus à relativiser

Sur ce taux de refus de 30%, Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage, reconnaît que la moitié des dossiers ne sont même pas présentés aux banques car ils sont « désespérés » avec un TAEG trop supérieur aux seuils de l’usure. Chez Artémis courtage, c’est donc une proportion d’environ 15% qui est réellement rejetée par les banques. Avant ce refus, les négociations sont généralement âpres : « nous recevons tous les jours des demandes de dérogations sur nos frais de courtage », confie Ludovic Huzieux. Courtiers et banques tentent en effet de rogner sur leurs marges pour faire passer les dossiers les plus proches des seuils de l’usure : les courtiers en réduisant leurs honoraires et les banques en minorant leur taux nominal.

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Le prochain seuil de l’usure pourrait se situer autour de 2,90% sur 20 ans et +

Les seuils de l’usure, calculés tous les 3 mois en fonction des taux nominaux accordés au cours du trimestre précédent, seront révisés le 1er octobre prochain. Artémis courtage anticipe une hausse de 30 à 35 points de base qui placerait ainsi la limite autour de 2,90% sur 20 ans et plus. Le courtier craint cependant que cette amélioration ne soit rapidement absorbée par la hausse des taux par les banques. Il faut en effet bien comprendre qu’actuellement les établissements bancaires sont en quelque sorte freinés dans leur volonté de remonter leurs barèmes par les seuils de l’usure : si elles augmentent trop leurs taux, elles ne peuvent plus prêter ! Or elles prennent aujourd’hui le risque de prêter à taux fixe à une période où elles se refinancent à des taux variables qui ont de fortes chances de remonter à l’avenir en raison de l’orientation des taux directeurs des banques centrales.

Taux variables

Pour partager ce risque avec les emprunteurs, certaines banques commencent d’ailleurs à proposer des emprunts à taux variables, c’est-à-dire révisables chaque année ou à partir d’une certaine durée (par exemple 5 ans à taux fixe puis révisables). Aujourd’hui, ces prêts peuvent surtout permettre de contourner les seuils de l’usure grâce à un taux de départ inférieur aux taux fixes du marché. Ludovic Huzieux rappelle cependant que ces prêts font peser un risque sur l’emprunteur même s’ils sont capés 1, c’est-à-dire qu’ile ne pourront pas augmenter de plus de 100 points de base.

En prenant l’exemple d’un prêt à taux variable capé 1 à 1,60% sur 20 ans, l’emprunteur bénéficierait d’un taux de départ d’environ 40 points de base en-dessous du taux fixe moyen proposé actuellement par les banques (2%). Ce prêt ne pourrait pas être révisé de plus d’1 point sur la durée du crédit, soit 2,60% maximum. Pour ce type de prêt, la révision du taux se fait généralement tous les ans par rapport à l’Euribor 3 mois, un taux interbancaire qui remonte régulièrement. Autant dire que si vous souscrivez actuellement un emprunt à taux variable, vous aurez peu de chance d’échapper à une révision à la hausse de votre taux même si une révision à la baisse reste théoriquement possible (toujours en fonction de l’Euribor 3 mois).

Le dirigeant d’Artémis courtage préférerait bien sûr une réforme du mode de calcul des seuils de l’usure, par exemple en isolant l’assurance emprunteur ou en le calculant tous les mois et non plus tous les trimestres…

Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention du prêt

Conséquence de l’augmentation des refus de financement, Artémis Courtage constate par ailleurs une hausse des contentieux lorsqu’un acquéreur perd son dépôt de garantie. Il est donc conseillé de bien s’entourer pour la rédaction de la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier figurant dans la promesse de vente. Avec cette clause, l’acquéreur est automatiquement libéré de son engagement envers le vendeur si le prêt immobilier dont il a besoin pour financer l’opération lui est refusé par la banque. L’acquéreur peut ainsi récupérer son dépôt de garantie. Mais attention, la clause doit mentionner le montant, la durée et le taux d'intérêt envisagés et l’acquéreur doit justifier de ses démarches pour l’obtention du prêt et ne pas se limiter à une demande refusée auprès d’un établissement bancaire.