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La Première ministre a aussi assuré que l’exécutif va apporter de la visibilité sur l’évolution du prêt à taux zéro (PTZ).
Alors que les nouveaux seuils de l’usure applicables au mois de mai ouvrent la voie à des taux d’emprunts immobiliers qui pourraient rapidement monter vers 4%, la Première ministre, Elisabeth Borne, a abordé hier le logement dans sa feuille de route des "100 jours d'apaisement" en promettant de « solliciter les banques pour améliorer l’accès au crédit des ménages ».
Une annonce qui semble faire écho aux réflexions du Gouvernement pour enrayer la forte baisse de la production de crédits immobiliers, causée principalement par l’obstacle des critères d’octroi des crédits imposés aux banques par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). On parle ici de la durée d’emprunt maximale de 25 ans dans l’ancien (jusqu’à 27 ans dans le neuf) et du taux d’effort des emprunteurs de 35% maximum (c’est à dire le ratio des charges d’emprunt sur les revenus).
Capacité d’achat en berne
Avec des taux actuellement supérieurs à 3,50% sur 25 ans, les acquéreurs ont déjà perdu près d’un quart de capacité d’emprunt en un an et demi si bien que de plus en plus de ménages sont contraints d’abandonner leur projet immobilier quand ce n’est pas l’impossibilité d’obtenir un prêt qui y met directement un terme.
Emprunter 200.000 € sur 25 ans au taux de 1,3% nécessitait par exemple début 2022 de rembourser chaque mois 815 € (assurance comprise à 0,20%). Aujourd’hui, on est déjà passé à plus de 1.000 € par mois avec des taux à 3,40% et on pourrait arriver cet été à presque 1.100 € avec des taux à 4%. En parallèle, le coût d’un tel emprunt (avec assurance) est déjà passé d’environ 44.000 € à 107.000 €.
Cela revient aussi à dire qu’à budget d’achat égal, il faut justifier aujourd’hui d’environ 2.925 € de revenus mensuels pour ne pas dépasser le taux d’endettement de 35% imposé en règle générale par les banques alors que 2.330 € par mois suffisaient auparavant et qu’il faudra sûrement demain un peu plus de 3.100 € par mois. Ceux qui n'ont pas de tels salaires et ne peuvent pas mobiliser d'apport supplémentaire sont contraints de revoir leur projet d'acquisition pour une ville moins chère ou une surface plus petite. Mais pour beaucoup, cela décourage d'acheter...
A salaire donné, la hausse des taux vient donc amputer la capacité d’emprunt, à moins d’allonger la durée d’emprunt ou de mobiliser davantage d’apport personnel. En restant sur une durée de 25 ans, on voit qu’une mensualité de remboursement de 1.000 € (assurance comprise à 0,20%) permettait il y a un an et demi d’emprunter 245.000 €, un montant déjà tombé à 195.000 € aujourd’hui (-20%) et peut-être à 184.000 € demain avec un taux à 4% (-25%). Autrement dit, le pouvoir d’achat a déjà diminué de près d’un quart sur cette durée.
Quel avenir pour le PTZ ?
Elisabeth Borne a aussi assuré que l’exécutif va apporter de la visibilité sur l’évolution du prêt à taux zéro (PTZ). Il faut dire que cette aide aux primo-accédants sous conditions de revenus, principalement pour les achats de logements neufs, a été directement menacée l’automne dernier dans le cadre des discussions budgétaires du projet de loi de finances. « Sa pertinence est renforcée en phase de remontée des taux », reconnaissait pourtant le ministre en charge du logement, Olivier Klein, début novembre 2022 lors d’une audition au Sénat. « Le PLF le maintient jusqu’à fin 2023, nous devons travailler pour trouver la suite à partir de 2024 », déclarait-t-il… Il semble temps d’en savoir davantage sur cette suite.
« Les taux de crédits sont de retour à leur niveau de 2011, à un moment ou le prêt à taux zéro était accordé sans conditions de ressources ni de travaux dans le neuf comme dans l’ancien, avec un vrai effet ‘booster’ sur la demande. Actuellement il est beaucoup plus restrictif, bien que très avantageux notamment grâce au différé de remboursement de 5 à 15 ans. Faire en sorte que davantage d’acquéreurs puissent en bénéficier serait un vrai levier pour resolvabiliser la demande », analyse Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtage en prêts immobiliers Vousfinancer.
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