Des craintes pour les primo-accédants en 2018

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La réforme des aides au logement et la possible remontée progressive des taux d’emprunts sont autant de nuages à l’horizon…

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Le courtier en prêts immobiliers CAFPI, leader du marché français en terme de production de crédits, craint une nette baisse de la part des primo-accédants en 2018. Actuellement, cette catégorie remise en selle par les taux bas et les aides à l’accession, profite encore à plein du PTZ ou de l’APL accession. Mais l’an prochain, le recentrage du PTZ et le projet d’arrêt de l’APL accession, couplés à une possible remontée progressive des taux d’emprunts, risquent de désolvabiliser une partie des primo-accédants.

APL accession

Sur l’arrêt de l’APL accession, tous les professionnels de l’immobilier s’accordent à penser que l’économie budgétaire n’en vaut vraiment pas la peine. Capfi pense aussi que ce serait un coup dur pour les ménages modestes avec une frange de la population exclue qui pourrait représenter 10% des primo-accédants.

PTZ dans le neuf

Sur le PTZ, prolongé encore deux ans sur l’ensemble du territoire pour les acquisitions de logement neufs (selon les dernières annonces du gouvernement), le montant accordé serait quand même réduit de moitié dans les zones rurales et périurbaines (B2 et C). Or, plus de la moitié des PTZ accordés dans le neuf cette année concernent ces zones B2 et C.

PTZ dans l’ancien

Et pour les acquisitions dans l’ancien sous condition de travaux, le PTZ disparaîtrait dès l’an prochain dans les zones urbaines tendues (A, Abis et B1). Certes, ces zones tendues ne représentent que 16% des PTZ accordés dans l’ancien mais CAFPI souligne que cela participe à la rénovation des centre-villes et le courtier regrette que ce rabotage ne crée que des économies de bout de chandelle.

Contraintes budgétaires

«On se rend compte aujourd’hui que les décisions sont gérées par Bercy», analyse le Directeur Général Adjoint de CAFPI, Philippe Taboret, en faisant allusion au plan logement dévoilé cet automne. Une analyse partagée par Pierre Madec, économiste à l’OFCE, pour qui la seule logique de la réforme des aides au logement est budgétaire. Selon lui, pour rendre la politique du logement plus cohérente avec ses objectifs, il faudrait plutôt faire évoluer la fiscalité sur le logement et sa répartition. Le changement global de fiscalité mis en place par le gouvernement pour 2018 va en effet avantager l’épargne au sens large (avec la flat-tax à 30% ou le remplacement de l’ISF par l’IFI) au détriment des revenus fonciers tirés de l’immobilier.

Droits de mutation

Il ne faudrait pas oublier non plus que la fiscalité reposant sur l’immobilier comprend aussi les «frais de notaire», essentiellement une taxe perçue par l’Etat et les collectivités locales. Un sujet qui n’a pour l’instant pas été abordé par le gouvernement et qui participe pourtant aussi à la mobilité et donc à l’emploi, en tant que frein à l’achat-revente de logements.

Prudence sur les taux

Pour revenir aux emprunts immobiliers, CAFPI reste prudent sur l’avenir des taux d’intérêt. Même si les taux restent finalement très bas et ont même eu tendance à baisser légèrement cet automne, «ils ne font que fluctuer dans une tendance haussière» selon Philippe Taboret. Son pronostic, fondé notamment sur le durcissement à venir de la politique monétaire européenne, reste une hausse limitée qui pourrait conduire les taux moyens sur 20 ans à  franchir la barre des 2% au premier semestre 2018.

a savoir

D’une production de crédits immobiliers qui pourrait atteindre un  volume record de 273 milliards d’euros cette année grâce à une grande proportion de rachats de crédits (110 milliards), CAFPI estime qu’elle devrait chuter en 2018 entre 164 et 184 milliards d’euros avec la fin des renégociations. Hors rachat de crédits, le volume se maintiendrait autour de 160 milliards d’euros, ce qui resterait un bon chiffre.

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