Dans quel état va se relever le marché immobilier ?

Après une phase de paralysie totale dans les premières semaines qui ont suivi le début du confinement, le marché immobilier s’est progressivement remis en activité partielle et tourne actuellement au ralenti mais bon nombre d’obstacles sont en train d’être levés ou contournés par les professionnels. Certaines menaces apparaissent cependant et la dimension psychologique, très importante dans l’immobilier puisque les acquéreurs ont besoin d’avoir confiance en l’avenir, reste aujourd’hui très difficile à mesurer.

Nous avons décidé de rappeler toutes les évolutions positives apparues ces derniers jours permettant au marché de se remettre en ordre de marche et de souligner les menaces qui vont apparaître après la période d’urgence sanitaire et peut-être même plus tard. Commençons par le positif :

Des progrès

• Le gouvernement a confirmé cette semaine qu’il fera son nécessaire pour ne pas bloquer davantage le marché immobilier. Une nouvelle ordonnance a ainsi levé les interminables prorogations de délais de rétractation et de certains délais en matière d'urbanisme qui rentraient dans le champ de mesures d’urgence mais étaient de nature à paralyser les transactions immobilières et la construction de logements pendant de longs mois.
• Certaines banques commencent à reprendre l’étude de nouvelles demandes de prêts immobiliers même si leurs priorités restent dans l’immédiat de faire avancer les dossiers de financement en cours.
• Les notaires sont autorisés depuis le 5 avril à réaliser les actes de vente via un système de communication à distance qui garantit l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu.
• Le secteur de la construction s’est donné un cadre pour reprendre ses activités en publiant un guide des bonnes pratiques très précis. Les contraintes vont rester nombreuses pour la profession mais certains chantiers vont pouvoir reprendre.
• La réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires va pouvoir reprendre mais les interventions chez des particuliers ne seront pour l’instant possibles que dans des logements vides depuis 48 heures, toute présence de personne en dehors du diagnostiqueur étant prohibée.
• Alors que la situation de confinement est propice à la réflexion sur soi et que le projet immobilier a toute son importance lorsqu’on est assigné à domicile, une étude OpinionWay commandée par le courtier Artémis courtage montre que les Français réfléchissent actuellement à acheter un logement avec jardin ou terrasse, un logement plus grand ou dans une autre ville. Les projets immobiliers ne sont donc pas à l’arrêt et peuvent se préparer dans la période actuelle, les courtiers restant notamment disponibles pour monter des dossiers de financement.

Des inquiétudes

• La hausse des taux d’emprunt est actuellement brutale et générale : de 0,20 point jusqu’à 0,50 point en avril. Certes, toutes les banques n’ont pas communiqué de nouvelles grilles pour avril mais toutes celles qui l’on fait affichent des barèmes en hausse. Cela place par exemple le taux moyen sur 20 ans autour de 1,50%, ce qui reste abordable mais plus autant que ce qu’on a connu il y a quelques mois où des offres à 1% étaient encore fréquentes pour des bons dossiers.
• La hausse des taux s’ajoute à des conditions d’octroi de crédit bien plus strictes depuis que la plupart des banques appliquent à la lettre la recommandation de l’autorité prudentielle (HCSF) de ne plus dépasser un taux d’endettement de 33%. Conséquence : de plus en plus de ménages, en particulier des primo-accédants ou des investisseurs sont exclus.
• Troisième facteur inquiétant pour le financement : le taux d’usure, ce taux maximum auquel une banque n’a pas le droit de prêter au-dessus et dont la formule de calcul est complètement inadaptée au contexte actuel. Résultat, le taux d’usure continue à baisser et il exclut là aussi davantage d’emprunteurs pourtant solvables.

En conclusion

Le financement est déterminant, n'oublions pas qu'il constitue le moteur du marché depuis plusieurs années. Heureusement, on peut imaginer un assouplissement des critères du HCSF alors qu’ils semblent avoir été principalement édictés en fin d’année dernière pour éviter une surchauffe de la production de crédit. Or de surchauffe, il n’est plus du tout question aujourd’hui : il s’agit au contraire d’éviter que les banques ne prêtent plus assez. De la même manière, on peut espérer une révision de la méthode de calcul du taux d’usure (l'Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits s’est déjà emparée du sujet).

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Sur les taux, on peut imaginer que la concurrence entre banques joue à nouveau d’ici quelques temps pour limiter les hausses même si les établissements financiers vont certainement rehausser leur politique de rémunération du risque avec la prise en compte d’une remontée du chômage et d’une baisse des prix de l’immobilier.

Le facteur psychologique est bien plus difficile à appréhender et tout dépendra sûrement de la durée de la crise sanitaire et de l’absence de nouvelle période de confinement. Pour certains, ce contexte anxiogène rendra probablement difficile le passage du rêve d’acheter à la réalité de déménager. Un dernier paramètre à prendre en compte, et non des moindres, est l’éventuelle baisse des prix de l’ancien lorsque les transactions vont reprendre. En fonction des régions, un décrochage des prix ajouterait de l’incertitude… Il est donc encore trop tôt pour dire comment va se relever le marché immobilier.