Copropriété : à la faveur d’un hiver clément, les charges ont baissé de 2% en 2020

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Le décrochage des frais de chauffage, premier poste de dépenses des copropriétés, a limité l'inflation de leurs charges générales l'année dernière, rapporte l'enquête annuelle de l'Association des responsables de copropriété.

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L’Observatoire de l’Association des responsables de copropriété (Arc) – qui réalise chaque année une étude sur les charges générales d’environ 2.000 copropriétés adhérentes – fait état d’une baisse de 2% de ces frais immobiliers entre 2019 et 2020*, après une augmentation de 2% l’année précédente.

C’est la première fois depuis 2013-2014 que le niveau de ces charges est en baisse, et comme il y a six ans, l’essentiel de cette décrue repose en grande partie sur le chauffage, premier poste de dépenses des copropriétés, qui en représente le quart.

Baisse significative du poste chauffage

Les frais de chauffage ont ainsi décroché de 14,3% sur la période 2019-2020, relève l’Observatoire à partir des données comptables approuvées en assemblée générale de ses copropriétés adhérentes. A contrario, tous les autres postes de dépenses ont augmenté : les assurances ont crû de 5,7%, les frais de gestion de 5,2%, l’électricité de 3,8%, le poste gardiennage de 3,5%, les dépenses d’ascenseur et de parking d’1,5%, les frais d’entretien d’1%, et l’eau froide de 0,3%.

Au global, le poste de charge moyen ramené au mètre carré habitable est passé de 50,95€ en 2018-2019 (dont 14,6€ de chauffage) à 49,95€ (dont 12,51€ de chauffage) en 2019-2020.

Tarifs de l’énergie

L’allègement des factures de chauffage sur cette période est la conjugaison de deux facteurs : une moindre consommation, résultat d’un hiver et d’un automne 2020 moins rigoureux qu’un an auparavant, ainsi qu’une baisse générale des tarifs de l’énergie : « on constate globalement une baisse moyenne de 4,5% du fait de l’évolution des tarifs du fioul (-14,3% après +3,4% en 2019), du gaz (-5,40% après -8,1% en 2019), du chauffage urbain (stable après +2,6% en 2019) et de l’électricité (+3,8% après +5,5% en 2019) », note l’étude de l’Arc.

Avec la crise du coronavirus, certaines dépenses de copropriété ont aussi diminué, comme celles d’entretien courant non urgentes – qui ont été reportées - celles de la sous-traitance du nettoyage, gelées plusieurs semaines lors des périodes de confinement.

Assurances

Côté hausses, la variation du prix des contrats d’assurance « reste dans la trajectoire des exercices précédents », qui tourne depuis quelques années autour des 6% d’augmentation annuelle, en raison « de la hausse de la sinistralité locale et le parc vieillissant des immeubles », nous précise Claude Pouey, directeur technique de l’Arc et responsable de l’Observatoire des charges de copropriété.

Les charges de personnel, en revanche, ont été alourdies par une augmentation de 2% des rémunérations des gardien(n)s et employé(e)s d’immeubles, ainsi que par les primes exceptionnelles de pouvoir d’achat (les « primes Macron », que le gouvernement a réactivé en 2021). La crise sanitaire a aussi logiquement impacté les budgets d’équipements de protection individuelle, de produits d’entretien et de désinfection.

L’Arc, enfin, constate que « les honoraires de base [et les] tarifs horaires de certains syndics […] ont profité de la tenue retardée des AG du fait de la crise pandémique pour augmenter significativement leur tarification ».

Zones géographiques et configuration de copropriété

Toutes les copropriétés n’ont pas été logées à la même enseigne. La variation de leurs charges, dues principalement aux frais de chauffage, dépend bien sûr de leur localisation géographique : dans les zones méditerranéennes, par exemple, ces dépenses sont 26% inférieures à la moyenne nationale, tandis qu’à Paris, elles sont supérieures de 10,41%.

Mais le niveau des frais est aussi lié à la configuration de la copropriété : si celle-ci repose sur un syndic bénévole ou professionnel, dispose d’un gardien ou non, ou encore d’un système de chauffage collectif ou individuel.... Pour l’année 2019, celles sans chauffage collectif ont connu ainsi une augmentation annuelle de leurs charges de 2,6% à 3%, là où celles en disposant ont enregistré à l'opposé de 2 à 2,4% de baisse.

Ancienneté des bâtiments

Enfin, l’ancienneté des immeubles a aussi un impact notoire sur l’évolution de ces charges courantes. D’après l’étude de l’Arc, celles des bâtiments construits entre 1948 et 1975, classe la plus énergivore, sont de 10,7% supérieures à la moyenne de l’ensemble du parc français. A l’opposé, pour les immeubles les plus récents, postérieurs à 2005, ces frais sont de 9,7% inférieurs à cette moyenne.

Depuis 2007, date de création de l’Observatoire, les charges de copropriété ont connu une inflation de 47,9%. L’augmentation la plus importante concerne le poste assurances – qui a augmenté de 117%. Les dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire ont augmenté de 53,7% , soit en moyenne près de 5% par an, les évolutions des charges générales s’inscrivant dans le sillage des charges de chauffage qui en constituent le quart, note l’Arc.

* environ trois-quarts des copropriétés de l’Observatoire disposent d’un exercice comptable basé sur l’année civile, et le quart restant disposent d’un exercice décalé, principalement de début juillet à fin juin.

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