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Tour d'horizon des modifications engendrées
Le dispositif Duflot qui va remplacer le 'Scellier' dévoilé par la ministre du Logement sera assez proche dans son principe de la loi Scellier. Néanmoins, les conditions d'application vont évoluer.
Petit tour d'horizon en 10 points des changements à venir
1/Esprit du dispositif
Comme pour le Scellier, le projet Duflot vise à inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf pour lutter contre la crise du logement. Mais selon la ministre, son projet ambitionne aussi de ne pas reproduire les erreurs du système actuel : construction en zones sans besoin, logements vacants car trop chers.
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2/Entrée en vigueur
Le nouveau système entrera en vigueur dès 2013 et prendra le relais de la loi Scellier qui disparaîtra le 31 décembre 2012.
3/Plafond de l'investissement
Comme pour la loi Scellier, le plafond d'investissement retenu sera de 300.000 euros. Toutefois le dispositif Scellier est également soumis à des plafonds par mètre carré et selon la zone. En 2012, ces plafonds vont de 2.000 euros par m(2) en zone C à 5.000 euros le m(2) en zone A.
4/Durée du dispositif
La réduction d'impôt s'étalera sur une durée de 9 à 12 ans.
Le Scellier classique ouvre droit à déduction sur une période de 9 ans, mais offre en outre la possibilité de prolonger le contrat à 12 ans puis 15 ans. La réduction d'impôt augmente alors par période triennal. Toutefois, le dispositif bascule alors dans le cadre du Scellier dit "social". Conséquence : les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds, ce qui n'est pas le cas avec le Scellier classique.
5/Réductions d'impôt
Evoquant un mécanisme plus incitatif, la ministre a indiqué que le taux de réductions d'impôt sera compris entre 17% et 20%. Un bonus est également envisagé pour les bâtiments à haute performance énergétique.
Dans le cadre de la loi Scellier, il varie de 6% (logements BBC) à 13% (logements BBC), à répartir sur la durée prévue. La loi Scellier offre même la possibilité d'augmenter ces taux en contrepartie d'un engagement de location sur une durée plus longue (jusqu'à 15 ans) à des locataires soumis à certaines conditions de ressources. Pour un logement classé en BBC, la réduction d'impôt peut alors grimper à 17% (12 ans) et 21% (15 ans). Hors BBC, elle passe à 10% (12 ans) et 14% (15 ans).
6/Plafonnement des niches fiscales
Ce nouveau dispositif fera partie des niches qui passeront sous le plafond global de 10.000 euros en 2013.
Le Scellier est lui-aussi soumis à ce plafonnement. Mais pour 2012, il est de 18.000 euros + 4% du revenu imposable.
7/Conditions de loyers
Comme pour le Scellier, le dispositif Duflot fixe des limites en matière de loyers. Le détail n'a pas encore été dévoilé. Mais la ministre a d'ores et déjà précisé qu'ils devront être inférieurs de 20% aux loyers du marché. Les références seront établies par l'observatoire des loyers.
Le nouveau système devrait donc être plus contraignant que le Scellier. A titre d'exemple pour un investissement Scellier réalisé en 2010, le plafond est de 15,45 euros par mètre carré par mois en zone B1 (Bordeaux, Nantes, Clermont-Ferrand...) et de 22,22 euros en zone A et A bis (Paris et banlieue essentiellement).
8/Zonage
Les contours restent à préciser mais le découpage des zones sera plus restrictif que dans l'actuel Scellier, pour "concentrer l'incitation là où sont les besoins".
9/Conditions de ressources des locataires
Sur ce point, le dispositif Duflot s'avère bien plus dur car désormais tous les locataires seront soumis à conditions de revenus, comme l'a précisé le cabinet de la ministre à L'Argent & Vous. Le Scellier classique n'impose en revanche au propriétaire aucune contrainte en la matière.
De surcroît, les modalités seront plus contraignantes que dans l'actuel Scellier social afin de "concentrer le nouveau dispositif sur les classes modestes et moyennes". Pour mémoire le plafond 2012 pour un couple avec 2 enfants est de 97.355 euros à Paris et de 71.498 euros en zone B1 (Bordeaux, Nantes, Clermont-Ferrand...).
10/Questions en suspens
Plusieurs points restent à préciser par rapport à la loi Scellier, telles la possibilité de louer à ses enfants (autorisée en Scellier si foyer fiscaux différents), la possibilité d'acquérir le bien en indivision ou via une SCI (envisageable en Scellier sous certaines conditions)...
