Selon le courtier en ligne Pretto, les emprunteurs doivent s’attendre à une nouvelle augmentation des barèmes de 10 points de base ce mois-ci et cela n'est sûrement pas fini.
Pas de répit pour le mouvement de remontée des taux des emprunts immobiliers. Comme c’est le cas chaque mois depuis février, les barèmes des banques sont à nouveau en hausse en juin. Le courtier en ligne Pretto nous a confirmé une nouvelle progression moyenne de 10 points de base. Depuis le début de l’année, la hausse attend désormais 60, voire 70 points de base pour certains profils ou durées.
Entre 1,40% et 1,80% sur 20 ans
Pour des profils d’emprunteurs avec moins de 40.000 € de revenus annuels, Pretto évalue les taux de juin autour de 1,70% sur 15 ans, 1,79% sur 20 ans et quasiment 2% sur 25 ans. Les emprunteurs gagnant entre 40.000 et 80.000 € par an pourront encore prétendre à des offres nettement plus basses : 1,53% sur 20 ans et 1,60% sur 25 ans. Quant à ceux qui affichent plus de 80 KE de revenus, les offres descendent jusqu’à 1,42% sur 20 ans et 1,54% sur 25 ans.
Inflation et tension sur les OAT
Sans surprise, les banques continuent à répercuter le contexte inflationniste qui entraîne des tensions sur les taux obligataires depuis plusieurs mois. La courbe du rendement des OAT 10 ans reste en effet très surveillée par les banques françaises car elle pèse en partie sur leur capacité de refinancement et influence donc leurs marges sur les crédits immobiliers, sachant qu’elles refinancent aujourd’hui des prêts accordés par le passé à des taux souvent très bas.
Avec les conséquences de la guerre en Ukraine, les OAT 10 ans ont vu leur rendement pas loin de tripler depuis début mars pour dépasser aujourd’hui 1,6%, un plus haut depuis 8 ans (il faut remonter à juin 2014). Difficile donc pour les établissements bancaires de ne pas répercuter une partie de cette hausse afin de préserver leurs marges même si elles s’efforcent aussi de rester compétitives car elles gardent des objectifs de production de crédit élevés.
Le piège des seuils de l’usure
Si les banques n’augmentent pas davantage leurs taux, c’est d’ailleurs grâce ou à cause des seuils de l’usure. Pour les prêts d’une durée supérieure à 20 ans, le seuil de l’usure se situe actuellement à 2,40% ce qui signifie que les banques n’ont pas le droit d’appliquer un taux annuel effectif global (TAEG) supérieur à 2,40%. Le TAEG intégrant le taux nominal du crédit, le taux de l’assurance du crédit, les frais liés à la garantie, les honoraires et éventuels frais de dossier, la remontée actuelle des taux fait que les emprunteurs sont chaque mois plus nombreux à se heurter aux taux d’usure.
Le risque pour les banques est donc de perdre trop de clients finançables avec des taux trop élevés se rapprochant des seuils de l’usure. Pretto alertait déjà le mois dernier en constatant que près d’un quart des dossiers de financement reçus en avril dépassaient les seuils de l’usure contre seulement 4,3% seulement en 2021.
Des banques sur la touche
« Certaines banques limitent d’ailleurs la hausse de leurs barèmes de taux pour préserver les profils les plus impactés par les seuils de l’usure mais l’exercice devient très compliqué, à tel point que deux grands établissements bancaires viennent de décider de ne plus accepter aucun dossier à cause de cet obstacle réglementaire », confie le président de Pretto, Pierre Chapon. Un sacré paradoxe alors que le seuil de l'usure est censé protéger les emprunteurs...
Le dirigeant rappelle que la hausse des tarifs des assurances emprunteur proposées par les assureurs alternatifs en raison de l’entrée en vigueur de la fin du questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200.000 € (en fonction d de l'âge de l'emprunteur), n’arrange pas les choses.
Au niveau des taux d’usure, en attendant une réforme tant attendue par les professionnels de leur formule de calcul, il faudra patienter jusqu’à juillet pour que la situation se débloque un peu avec la remontée attendue des limites qui sont révisées chaque trimestre. Mais d’ici là, tout porte à penser que les taux d’emprunt vont encore connaître des hausses le mois prochain.
