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Ce régime consisterait principalement à pouvoir appliquer chaque année un amortissement sur la valeur du bien (par exemple 2% par an), ce qui permettrait de réduire ses revenus fonciers et donc son imposition.
Cela fait presque 10 ans qu’on en parle mais il semble désormais en bonne voie : le "statut du bailleur privé" ou "régime universel d’investissement locatif privé" commence à prendre forme avec la volonté du gouvernement de l’inscrire dans une véritable réforme de la fiscalité immobilière.
C’est ainsi que la page des dispositifs d’investissement locatif dans le neuf, dont le dernier en date est le Pinel, est en train de se tourner. Bien sûr, on ne peut pas complètement laisser tomber l’immobilier neuf car environ la moitié des ventes des promoteurs aux particuliers reposent sur le Pinel. Il faudra donc un nouveau mécanisme incitatif qui devrait être ce statut du bailleur privé. Il pourrait arriver au plus tard fin 2024, l'arrêt du Pinel étant programmé à cette date après deux années (2023 et 2024) où vont cohabiter un Pinel+ plus exigeant et un Pinel classique avec des réductions d’impôt en baisse.
Amortir pour payer moins d’impôt
Ce régime consisterait principalement à pouvoir appliquer chaque année un amortissement sur la valeur du bien (par exemple 2% par an), ce qui permettrait de réduire ses revenus fonciers et donc son imposition, avec comme contrepartie des loyers inférieurs aux tarifs de marché. Cette évolution serait durable et aurait l’avantage d’apporter de la stabilité fiscale et de la visibilité pour les investisseurs.
Auditionné par le Sénat le 8 novembre dernier, le ministre en charge du logement, Olivier Klein, a reconnu « qu’il faut construire davantage de logements » et a jugé « important que les petits investisseurs soient protégés et aidés ». Olivier Klein a déjà commencé les consultations avec différents acteurs du logement car ce statut du bailleur privé a vocation à concerner à la fois l’immobilier neuf et ancien. Le président de Fédération Française du Bâtiment, Olivier Salleron, a d’ailleurs déclaré la semaine dernière, lors d’un séminaire technique du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment, que des travaux avec plusieurs députés membres de la commission des finances doivent débuter dès janvier prochain pour préciser les contours de ce statut.
Harmonisation difficile
Il est vrai qu’il ne va pas être facile de l’uniformiser dans le neuf et l’ancien et de le faire cohabiter avec deux dispositifs existants dans l’ancien : le statut LMNP qui permet déjà d’amortir fiscalement son bien et "Loc’Avantages" qui offre des réductions d’impôt en fonction du niveau de décote appliqué sur les loyers. Le ministre en charge du logement a toutefois déjà posé les bases de ce nouveau statut qui comportera des obligations sociales et environnementales pour les investisseurs et des incitations liées à la rénovation énergétique.
Concernant le niveau d’amortissement fiscal du logement loué, on peut imaginer plusieurs degrés en fonction de la décote sur le niveau des loyers. Il y a quelques années, la FNAIM avait par exemple proposé des taux de 1% à 4% avec un régime de base (loyer libre) où l’amortissement se limiterait à 1% par an, un régime à 2% pour les plafonds de loyers du Pinel (loyer intermédiaire), un régime à 3% pour les plafonds PLS (Prêt Locatif Social, loyer social) et enfin 4% pour les plafonds PLUS (Prêt Locatif à Usage Social, loyer très social).
Exemple
Un 50 m² à Marseille, acheté 200.000 €, est loué au plafond Pinel (707 € par mois). Avec le statut du du bailleur privé, ce propriétaire pourrait amortir 4.000 € par an au taux de 2%. Son économie serait donc égale au taux d’imposition de 4.000 €, soit 1.200 € s’il est dans la tranche marginale à 30%.
Mais dans cet exemple, il devrait consentir une réduction d’environ 6% par rapport aux loyers de marché (pas loin de 750 € pour ce type de bien), soit un manque à gagner de 516 € par an. L’autre avantage est de louer plus facilement en pratiquant un loyer modéré avec moins de risques d’impayés.
En plaçant le curseur à 3% de taux d'amortissement dans cet exemple d'investissement locatif, on arriverait quasiment à neutraliser l'impôt sur les revenus fonciers de ce propriétaire.
