Budgets en baisse ou projets non finançables, l’équation devient compliquée pour les emprunteurs

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Face à la remontée brutale des taux, voici tout ce qui change en matière de mensualités de remboursement, de revenus nécessaires, de coût du crédit et de capacité d’emprunt.

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Depuis le début de l’année, la remontée des taux d’emprunt immobiliers est de plus en plus brutale. Encore très bas en janvier, les taux ont plus que doublé après 9 mois consécutifs de hausse de février à octobre, en parallèle de la forte remontée des taux obligataires (OAT 10 ans) qui viennent de dépasser 3% ce vendredi, un plus haut depuis près de 10 ans. Pour résumer, alors qu’on pouvait encore assez facilement se financer à 1% sur 20 ans début 2022, les banques proposent aujourd’hui 2,2% en moyenne et il est très probable que ce mouvement de remontée continue car l’inflation y participe en influençant directement les politiques monétaires qui n’ont d’autre solution que de relever leurs taux directeurs.

Face à des prix immobiliers qui ont beaucoup augmenté ces dernières années, la remontée des taux exclut mécaniquement davantage d’emprunteurs dépassant un taux d’endettement de 35% lorsqu'ils n'ont pas la possibilité d'allonger davantage la durée de leur prêt (maximum 25 ans dans l'ancien) ou de mobiliser un apport supplémentaire. C'est en particulier le cas des primo-accédants ou des investisseurs. Il faut en effet rappeler que ce taux d'endettement imposé par les banques représente le rapport entre la mensualité de remboursement du prêt (assurance comprise) et les revenus de l'emprunteur.

Pour bien comprendre l'impact de cette situation, nous avons calculé dans les tableaux ci-dessous la différence de mensualités de remboursement, de revenus nécessaires, de coût du crédit et de capacité d’emprunt pour une durée d’emprunt de 20 ans en prenant le niveau des taux tels qu’il était en janvier 2022 (1%), le niveau actuel (2,20%) et le niveau qu’ils pourraient atteindre début 2023 (3%) si la remontée se poursuit au même rythme.

Mensualités, revenus nécessaires et coût du crédit

Emprunter 200.000 € sur 20 ans au taux de 1% nécessitait par exemple de rembourser chaque mois 953 € (assurance comprise à 0,20%). Aujourd’hui, on est déjà passé à 1.064 € par mois avec des taux à 2,20% et on pourrait arriver demain à 1.143 € avec des taux à 3%. En parallèle, le coût d’un tel emprunt (hors assurance) passerait respectivement de 20.749 € à 47.397 € puis à 66.207 €.

Cela revient aussi à dire qu’à budget d’achat égal, il faut justifier aujourd’hui d’environ 3.040 € de revenus mensuels pour ne pas dépasser le taux d’endettement de 35% imposé en règle générale par les banques alors que 2.720 € par mois suffisaient auparavant et qu’il faudra peut-être demain pas loin de 3.265 €.

Coût d'un emprunt de 200.000 € sur 20 ans
L'Argent & Vous
Taux de 1%Taux de 2,20%Taux de 3%Ecart potentiel sur un peu plus d'1 an
Mensualité (assurance comprise à 0,20%)953 €1.064 €1.143 €+189 €
Revenus mensuels nécessaires2.720 €3.040 €3.265 €+545 €
Intérêts cumulés20.749 €47.397 €66.207 €+45.458 €

Capacité d’emprunt sur 20 ans

A salaire donné, la hausse des taux vient donc amputer la capacité d’emprunt, à moins d’allonger la durée du prêt ou de mobiliser davantage d’apport personnel. En restant sur une durée de 20 ans, on voit qu’une mensualité de remboursement de 1.000 € (assurance comprise à 0,20%) permettait il y a quelques temps d’emprunter 210.000 €, un montant déjà tombé à 188.000 € aujourd’hui et peut-être à 175.000 € demain.

Capacité d'emprunt d'une mensualité de 1.000 € sur 20 ans (assurance comprise)
L'Argent & Vous
Taux de 1%Taux de 2,20%Taux de 3%Ecart potentiel sur un peu plus d'1 an
Capacité d'emprunt210.000 €188.000 €175.000 €-35.000 €
Coût total du crédit30.187 €52.073€64.932 €+37.744 €

Capacité d’emprunt sur 25 ans

En poussant le raisonnement sur 25 ans, la durée d’emprunt maximale pour un achat dans l’ancien, on peut encore mieux mesurer la perte de capacité d’emprunt liée à la hausse des taux qui se situent déjà aujourd'hui autour de 2,50%. Pour une même mensualité de remboursement de 1.000 €, on pouvait emprunter jusqu’à 245.500 € début 2022 à comparer à 215.000 € aujourd’hui et peut-être moins de 200.000 € dans quelques mois. On arriverait ainsi à un écart de budget de presque 50.000 € qui peut correspondre à une pièce en moins quand ce n'est pas deux dans certaines régions. Tout cela avec un coût du crédit qui est en train de s'envoler.

Capacité d'emprunt d'une mensualité de 1.000 € sur 25 ans (assurance comprise)
L'Argent & Vous
Taux de 1,3%Taux de 2,5%Taux de 3,3%Ecart potentiel sur un peu plus d'1an
Capacité d'emprunt245.500 €215.000 €197.000 €-48.500 €
Coût total du crédit54.458 €85.108 €101.417 €+46.959 €
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