Baisse des transactions immobilières : quel impact à attendre sur les prix ?

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Meilleurtaux s’attend à une baisse importante des transactions de logements l’année prochaine alors que les taux d’emprunt se dirigent vers 3% sur 20 ans.

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Le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux s’attend à une baisse importante des transactions de logements l’année prochaine avec un marché qui devrait se recentrer sur les ventes contraintes, c’est-à-dire motivées par des changements de situation personnelle (divorce, mutation, décohabitation) ou les successions. Pour le reste, les difficultés d’accès au crédit immobilier devraient réduire encore la proportion de primo-accédants, alors que les taux d’emprunt sont appelés à poursuivre leur remontée dans les prochains mois.

Quant aux secundo-accédants qui ont fortement animé le marché immobilier ces deux dernières années, ils devraient eux-aussi être beaucoup moins présents car ils ne peuvent plus profiter de conditions de crédit très attractives comme c’était encore le cas jusqu’au printemps 2022. « Beaucoup de secundo-accédants ayant emprunté autour de 1% vont préférer rester au chaud et ajourner leur projet de déménagement », analyse Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

On se dirige vers des taux à 3% sur 20 ans

Car aujourd’hui on est bien loin des 1% en vigueur jusqu’ à la fin 2021, voire début 2022 pour les meilleurs profils d’emprunteurs. Depuis début octobre, plus de 7 barèmes sur 10 proposés par les banques se situent entre 2,30% et 2,90% sur 20 ans d’après le dernier observatoire Meilleurtaux. Autrement dit, à peine un quart des barèmes sont inférieurs à 2,30% sur 20 ans. « On se dirige clairement vers des taux à 3%, niveau qui sera probablement dépassé au premier semestre 2023 » estime Maël Bernier.

A ces niveaux, beaucoup d’emprunteurs ne sont mécaniquement plus finançables puisqu’ils dépassent le taux d’endettement maximum de 35% imposé par les banques (avec une petite marge de flexibilité). Jusqu’à présent, c’est même une forme d’auto-censure des acheteurs qui était observée par le courtier, cela se traduisant par une nette baisse des demandes de financement depuis le mois de juin 2022, à partir du moment où les taux ont accéléré leur remontée.

Effet désolvabilisateur de la hausse des taux

Chez Meilleurtaux, la proportion des dossiers finançables avec un taux d’endettement inférieur à 35% est déjà tombée à 58% aujourd’hui contre près de 70% il y a un an. Dans le même temps, près de 30% des dossiers n’ont plus aucune chance d’être financés car ces emprunteurs affichent un taux d’endettement supérieur à 40%. Ce taux d’endettement, qui correspond au rapport entre la mensualité de remboursement (assurance incluse) et les revenus, reste très surveillé par les autorités de régulation comme vient encore de le rappeler la Banque de France il y a quelques jours dans sa revue des risques de stabilité financière. La seule façon de le réduire ce taux d’endettement reste de mobiliser davantage d’apport personnel, ce qui n’est bien sûr pas toujours possible, ou d’allonger la durée d’emprunt sachant qu’on est plafonné à 25 ans dans l’ancien.

Une offre bancaire réduite

En parallèle de cet impact désolvabilisateur de la hausse des taux, l’offre bancaire s’est nettement réduite ces derniers mois car certains établissements ne prêtent plus ou qu’à leurs meilleurs clients. Il s’agit principalement des banques les plus dépendantes au refinancement sur les marchés financiers où le rendement des OAT 10 ans (autour de 2,8%) dépasse actuellement les taux nominaux, une anomalie qui rend aujourd’hui la rentabilité du crédit immobilier très hasardeuse pour les banques, la France restant au passage un des rares pays à proposer des taux fixes sur toute la durée des emprunts.

Et puis il y a aussi l’obstacle des seuils de l’usure. « On se retrouve dans la même situation que cet été au niveau des taux d’usure : avec des taux supérieurs à 2,30%, on arrive plus à faire rentrer l’assurance emprunteur dans le TAEG maximum de 3,05% », résume Maël Bernier. La situation ne s’arrangera pas avant le 1er janvier, date de la prochaine révision des seuils de l’usure pour le premier trimestre 2023.

Un impact limité sur les prix ?

Il reste maintenant à savoir à quel point et à quelle échéance ce ralentissement des transactions peut influencer les prix de l’immobilier ancien. Maël Bernier s’attend à un impact limité et retardé sur les prix et ne croit pas à un effondrement en 2023 car il ne devrait pas y avoir de bouleversement entre l’offre et la demande. La baisse de la demande s’accompagnerait en effet d’une diminution de l’offre avec le retrait de beaucoup de secundo-accédants.

Ce serait donc plutôt une phase de modération des prix qui se profile comme on l’on observe déjà dans les villes les plus chères comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Tout dépendra ensuite de l’évolution de l’inflation à partir du deuxième semestre 2023 car c’est cette donnée qui influence directement les taux directeurs et donc l'accès au crédit des ménages. L’occasion de rappeler que même en 2014 où les taux sur 20 ans se situaient en moyenne à 3%, plus de 700.000 transactions s’étaient réalisées à comparer au niveau exceptionnel d’un peu plus d’1 million de 2019 à 2021.

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