Baisse des rendements locatifs en France : la correction d’une anormalité ?

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Selon une étude publiée dans le dernier bulletin de la Banque de France, les rendements immobiliers français tendent à se rapprocher de ceux de nos voisins alors qu’ils en étaient déconnectés auparavant

Reuters

En France, les rendements immobiliers sont sur la pente descendante. Les chiffres le prouvent. Comme le montre une étude du dernier bulletin de la Banque de France (n°199), le rapport entre loyer annuel et prix au m² était proche de 11% dans l’Hexagone dans la deuxième moitié des années 1990. Désormais, il est proche de 6%.

Concrètement, cela signifie que les prix au m² ont augmenté bien plus vite que les loyers (les prix de vente ont en moyenne été multipliés par 2,5 en 20 ans).

Certains propriétaires y verront probablement la traduction de politiques visant à favoriser le locataire vis-à-vis du propriétaire. Mais le bulletin de la Banque de France avance pour sa part une idée dépassant largement les limites nationales.

7 points de plus que l’Allemagne il y a 20 ans... 2 points aujourd’hui

Les auteurs de l’étude notent en effet qu’il y a 20 ans, la France et la Belgique (dans une moindre mesure) faisaient figure d’exception en Europe. Les rendements de l’immobilier étaient par exemple de moins de 7% en Espagne, de 5% en Italie et d’à peine 4% en Allemagne. Avec respectivement 11% et 8,5%, la France et la Belgique étaient donc bien des cas à part, qui faisaient ressortir un écart de rentabilité de 7 points entre le pays le plus rentable et le pays le moins rentable.

Désormais, les écarts sont moins spectaculaires. L’Allemagne est toujours proche de 4%. Mais elle n’est plus que 2 points derrière la France (la Belgique, l’Italie et l’Espagne sont entre ces deux bornes).

Retraitée de l’inflation, la tendance est similaire. Avec 5% de rentabilité moyenne, la France est proche de ses voisins (2,5% au minimum) alors qu’elle devançait certains marchés de 7,5 points dans les années 1990 (8,5% contre 1% en Italie).

Un mouvement de convergence ?

Ainsi, dans des marchés de plus en plus ouverts, « la rentabilité immobilière initiale plus forte en France et en Belgique (loyers élevés par rapport aux prix d’actifs) serait contrebalancée par une remontée des prix immobiliers résidentiels, qui dure autant que dure le surcroît de rentabilité », précise le bulletin. En d’autres termes, la baisse de rentabilité constatée en France pourrait s’expliquer par la correction d’une anormalité, dans un souci des investisseurs de faire converger les ratios européens.

Si l’on se fie à cette théorie, faut-il craindre une poursuite du mouvement ? En tout cas d’après les auteurs de l’étude, la France affiche encore le meilleur rendement parmi les cinq pays analysés.

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