Baisse des prix de l’immobilier : « pas pour tout de suite », disent les notaires

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« Depuis quelques mois, le marché où les vendeurs avaient la main est passé du côté des acheteurs, avec des délais qui s’allongent et davantage de négociations sur les prix », reconnaît quand même Maître Thierry Delesalle.

Thierry Lewenberg-Sturm

Les notaires ne s’attendaient pas à de tels volumes de transactions immobilières cette année. Après le record de presque 1,2 million de ventes de logements anciens en 2021, « les volumes ont entamé leur lente décrue, laissant présager un peu moins de 1,1 million cette année, ce qui reste exceptionnellement élevé », ont souligné ce matin les représentants du Conseil supérieur du notariat lors d’une conférence de presse sur le bilan de l’année immobilière 2022.

Cet atterrissage suit en effet plusieurs années hors norme bouleversées par une redistribution territoriale en faveur des villes moyennes et des maisons suite à l’épidémie de Covid, tout cela avec une parfaite fluidité du marché dopée par des taux d’emprunt qui n’avaient jamais été aussi bas. Aujourd’hui, le contexte a complètement évolué mais les notaires observent que le taux de rotation du parc immobilier reste à un niveau élevé d’environ 3,6% (4% au plus haut). Un parc français de 36 millions de logements qui augmente chaque année d’environ 1% (un peu moins en ce moment avec les difficultés du logement neuf).

Rennes reste la ville où les prix ont le plus augmenté en 5 ans

Sur la base de leurs indicateurs avancés établis à partir de leur échantillon d’avant-contrats (promesses de vente), les notaires estiment que les évolutions annuelles des prix des appartements pour 2022 seraient de l’ordre de +4,5% pour la France métropolitaine dont seulement +1% pour l’Île-de-France et +6% pour la Province. Pour les maisons, les projections indiquent des évolutions sur 1 an de l’ordre de +7% pour la France métropolitaine et de la province, dont +3% pour l’Ile-de-France.

Sur les 18 plus grandes villes de France, seule Paris enregistre une très légère baisse de son prix au m² médian (-1% à 10.590 €/m²) sur les 9 premiers mois de l’année 2022 d’après ce bilan des notaires, même si Lyon (5.110 €/m²), Bordeaux (4.640 €/m²) ou Toulouse (3.240 €/m²) ont fortement atterri avec des évolutions à peine positives n’excédant pas +1%. Les plus fortes hausses de prix, de l’ordre de +7%, sont observées à Marseille (2.990 €/m²), Montpellier (3.260 €/m²) et Rennes (3.780 €/m²). Rennes reste d’ailleurs la ville où les prix ont le plus augmenté en 5 ans avec une flambée de presque 60%.

La valeur verte des logements se renforce

Au sujet des échéances d’interdiction de location des logements les plus dégradés (avec un DPE F et G), le Conseil supérieur du notariat confirme une augmentation significative des transactions concernant ces passoires énergétiques depuis le début de l’année 2022, en particulier de la classe G, avec, à la clé, des négociations souvent plus fortes sur le prix de vente mais avec des différences géographiques toujours marquées en fonction de la tension de chaque marché.

Les logements étiquetés F ou G représentaient ainsi 17% des ventes conclues au troisième trimestre 2022, contre 11% un an plus tôt. La part des logements G est passée dans le même temps de seulement 3% à 7%. Les notaires reconnaissent que l’interdiction à la location, dès janvier 2023, d’une partie des logements de classe G (ceux dont la consommation d’énergie primaire est supérieure à 450 KWh/m²/an, qualifiés comme indécents dans la législation), a pu accélérer la décision de vendre chez les détenteurs de ce type de logement.

La baisse des prix ne serait pas pour tout de suite

Les notaires ne font pas de pronostics précis pour 2023 mais anticipent logiquement la poursuite de la décrue des volumes, principalement face à l’augmentation très nette des taux d’emprunt qui a déjà pour effet de raréfier dans les études notariales la présence de clientèle de jeunes primo-accédants ou de ménages aux revenus modestes.

« Le ralentissement de la hausse des prix s’est enclenché quand bien même la baisse n’est pas pour tout de suite. Sur le moyen terme, en revanche, nous restons prudents dans nos prévisions, la situation macro-économique et le contexte géopolitique demeurant incertains. Dans un contexte de sobriété énergétique, la qualité des biens vendus pourrait avoir un impact grandissant sur les prix », explique sans trop se mouiller Maître Edouard Grimond, porte-parole du Conseil supérieur du notariat, en charge de l’immobilier et du logement.

De la même manière, le groupe bancaire BPCE expliquait hier ne pas s’attendre à une baisse des prix générale avant le quatrième trimestre 2023 compte tenu de l’inertie du marché immobilier qui connaîtrait d’abord une phase de déclin plus marqué des volumes de transaction l’an prochain.

Forces de rappel

« On retrouve désormais dans nos études à peu près tous les profils d’acquéreurs et vendeurs selon un équilibre plus classique, avec notamment moins de déménagements pour changer de cadre de vie comme pendant la phase Covid », précise Thierry Delesalle, notaire en charge des statistiques immobilières de Paris et d'Ile-de-France. « Depuis quelques mois, le marché où les vendeurs avaient la main est passé du côté des acheteurs, avec des délais qui s’allongent et davantage de négociations sur les prix », ajoute Thierry Delesalle, qui observe cependant un retour de l’appétit pour la pierre comme valeur refuge et comme placement pour préparer sa retraite. Bref, les forces de rappel jouant contre une baisse marquée des prix immobilier sont encore bien vivaces, d’autant que le scénario d’une baisse de l’inflation avec un effet bénéfique sur les taux d’emprunt ne peut pas être écarté pour la deuxième partie de l’année 2023.

Commentaires (2)
  • ponzi1
    ponzi1posté le 15.12.2022 à 17:42

    Et pour le budget parisien au passage

  • ponzi1
    ponzi1posté le 15.12.2022 à 17:41

    Notaires et banquiers (cf BPCE) se sont partagés les mêmes éléments de langage.
    Mais 10% de baisse des volumes de vente + 2% de baisse des prix annoncés sur l'année qui vient, ça fait quand même 12% de chiffre d'affaire en moins pour tous ces braves gens.