L’agence immobilière en ligne Flatlooker a calculé les coûts nécessaires pour faire passer un logement avec un DPE G ou F en D.
Si vous envisagez d’investir dans une passoire thermique pour la rénover puis la mettre en location, cette étude de l’agence immobilière en ligne Flatlooker vous donnera de précieuses estimations pour évaluer le coût des travaux mais aussi les marges de négociation minimum à prendre en compte. Sachant bien sûr que plus vous arriverez à négocier le prix d’achat en fonction du diagnostic de performance énergétique (DPE), mieux vous arriverez à rentabiliser votre investissement.
De G ou F à D
Flatlooker a ainsi établi les coûts nécessaires pour faire passer un logement avec un DPE G ou F en D, lettre qui ne bénéficie d’aucune contrainte réglementaire à l’avenir. Les travaux comprennent l’isolation des murs et des plafonds, les fenêtres avec ventilations et extracteur d'air silencieux, un chauffe-eau thermodynamique, des radiateurs électriques à inertie fluide et bien sûr la préparation et la mise en peinture ainsi que le nettoyage et l’enlèvement des déchets.
Pour un logement G à améliorer en D, ces travaux coûtent en moyenne environ 830 € par m² pour une petite surface (studio ou 2 pièces) et descendent autour de 750 € / m² pour un trois pièces de 65 m². Pour passer de la lettre F à D, le budget est un peu inférieur : il faudra compter 650 €/m² pour une petite surface et environ 570 € /m² pour un trois pièces.
Jusqu’à près de 50.000 € pour un T3
Le coût moyen global d’une rénovation est ainsi estimé par Flatlooker à :
- T1 (25m²) en DPE F : un peu plus de 16.000€ TTC
- T1 (25m²) en DPE G : environ 20.700€ TTC
- T2 (40m²) en DPE F : environ 25.600€ TTC
- T2 (40m²) en DPE G : un peu plus de 33.000€ TTC
- T3 (65m²) en DPE F : environ 37.000€ TTC
- T3 (65m²) en DPE G : environ 48.700€ TTC
Pensez à faire une rénovation complète
Flatlooker précise que cette étude est généraliste et ne prend pas en compte les cas spécifiques des appartements en rez-de-chaussée ou au dernier étage qui peuvent nécessiter des coûts supplémentaires. A noter aussi que ces coûts ne comprennent pas la rénovation des sols, de la cuisine ou de la salle de bain. Or, il est bien sûr préférable de rénover entièrement le bien pour le louer plus facilement…
Isolation par l’intérieur = perte de surface
Attention, les acquéreurs doivent prendre en compte la perte de surface due à l'isolation qui se fera la plupart du temps par l’intérieur dans le cas d’un appartement ancien. Flatlooker évalue par exemple à 2,5 m² la perte de surface pour un studio de 25 m² affichant la lettre G car l’isolation devra avoir une épaisseur de 10 cm. A l’arrivée, c’est donc 10% de la surface habitable qui sera perdue et dont vous devrez tenir compte dans la négociation du prix de l’appartement.
Pour un même studio avec la lettre F, l’isolation sera moins épaisse et la perte de surface se limitera à 3%. Ces pertes de surface sont évaluées à environ 8% pour un T2 ou un T3 noté G et sont comparables (environ 3%) pour un T2 ou un T3 de la lettre F. A noter bien sûr que ces pertes de surfaces n’ont pas la même conséquence financière dans des villes où le prix du m² est à 2.000 € que dans des métropoles où il se situe à 5.000 € voire 10.000 € à Paris.
Economies d'énergie
Flatlooker a également évalué les économies d'énergie réalisées suite à la rénovation de ce genre de passoires énergétiques. Pour un studio, les gains en consommation d’électricité vont d’un peu plus de 1.000 € à l’année pour la lettre F à 1.340 € pour la lettre G. Pour un T2, on peut espérer économiser respectivement 1.650 € et 2.144 €. Pour un T3, la différence va jusqu’à 2.680 € (F) et 3.485 € (G).
« La rénovation de votre bien immobilier peut entraîner des économies d'énergie ainsi qu'une augmentation de sa valeur marchande. Cependant, étant donné l'augmentation et les fluctuations du coût de l'énergie, il est difficile d'estimer avec précision les économies réalisées sur une base annuelle pour les inclure dans le calcul du prix de vente ou dans le calcul du loyer. Par ailleurs, bien que la réglementation interdisant la location des logements considérés comme passoires thermiques puisse éviter une dévalorisation de votre bien, elle ne garantit pas une amélioration de sa valeur à la revente », explique Nicolas Goyet, le dirigeant de Flatlooker.
