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La FNAIM table sur une stabilisation des prix au deuxième semestre et n'exclut pas de légères baisses dans les villes françaises les plus chères.
« La dynamique de prix est en train de fléchir et de s’inverser avec des acquéreurs beaucoup plus attentifs à ce qu’ils achètent », a souligné ce matin le Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), Jean-Marc Torrollion, à l’occasion d’une conférence de presse sur le bilan du marché immobilier ancien au premier semestre. En conséquence, la FNAIM table sur une stabilisation des prix sur la deuxième moitié de l’année pour arriver autour de +3% en 2022. De légères baisses ne sont d’ailleurs pas à exclure dans les villes les plus chères. Voilà qui vient confirmer la récente analyse du réseau d’agences Century 21 dont le nouveau dirigeant pour la France, Charles Marinakis, juge « nécessaire que les prix fassent un pause » et conseille aux vendeurs de maisons de devenir plus raisonnables.
Toujours de fortes hausses dans les villes moyennes
Jusqu’à une période récente, l’activité est restée très soutenue avec des prix toujours orientés à la hausse. La FNAIM estime que le prix moyen au m² a même dépassé les 3.000 € le m² au 1er juin 2022, un record pour la France entière avec une augmentation de 7,7% sur un an. En moyenne, les appartements voient leurs prix augmenter au niveau de l’inflation actuelle (+5,2%) mais pour les maisons c’est quasiment le double à presque +10%. Les professionnels observent toujours de fortes hausses dans les villes moyennes, notamment dans l’Ouest du pays (+12% à Brest, +15% à La Rochelle) pendant que certaines grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon et maintenant Nantes ou Lille marquent le pas après des années de forte hausse.
Le Président du réseau d’agences Laforêt, Yann Jéhanno, observe cependant un retour des familles sur le marché des appartements de centre-ville et estime que la progression des prix sur les territoires ruraux et périurbains conjuguée à la flambée des coûts de l’énergie pourrait peser sur la demande. « Si la pierre reste une valeur refuge, les Français ne sont pas prêts, pour autant, à tout lui sacrifier. Face à la hausse des prix de l’énergie, la soif d’espace et de nature sera-t-elle la plus forte ? », s’interroge-t-il.
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La hausse des taux va se poursuivre cet été
La FNAIM parle donc d’un ralentissement des prix très récent. L’évolution mensuelle des prix se tasse en effet depuis le mois d'avril tout en restant sur un rythme légèrement positif. Face à ces niveaux de prix record, Jean-Marc Torrollion observe un changement net dans la psychologie des acheteurs et en déduit que l’effet prix commence à décourager une partie de la clientèle, notamment les primo-accédants et acquéreurs de résidences secondaires. Cela est bien sûr à associer à la brusque remontée des taux d’emprunt depuis le début de l’année. Des taux qui vont encore connaître de fortes hausses en juillet d’après les premières grilles transmises aux courtiers, avec pour conséquence de plus en plus de refus de financement liés aux seuils de l’usure qui ne vont que modestement remonter à partir du 1er juillet.
De plus en plus de blocages liés aux seuils de l’usure
D’après le Président du courtier Cafpi, Olivier Lendrevie, qui participait ce matin à la conférence de la FNAIM, depuis début mai, 1 dossier sur 5 est rejeté pour cause de dépassement du taux d’usure et le phénomène touche désormais des clients parfaitement solvables. Malgré la dynamique haussière des taux d’intérêt depuis 6 mois, le taux d’usure reste en effet à son plus bas historique (2,40% pour les crédits à 20 ans et plus) à cause de sa formule de calcul qui prend en compte les taux des 6 derniers mois. Or, les banques n’ont pas droit de prêter dès que le TAEG, qui inclut le taux nominal du crédit, le taux de l’assurance du crédit, les frais liés à la garantie, les honoraires et éventuels frais de dossier, dépasse les seuils de l’usure.
« Aujourd’hui, rien qu’avec avec des taux d’assurance proposés par les banques qui vont entre 0,25% pour les plus jeunes et 0,50% pour les plus de 50 ans, ça bloque très souvent et cela va encore s’amplifier cet été. Une grande banque nationale vient par exemple d’envoyer des barèmes pour juillet en hausse de 40 points de base pour les moins bons profils d’emprunteurs avec des taux nominaux qui dépassent désormais 2% sur 20 ans », nous confiait ce matin un courtier.
Les prix doivent s’ajuster
Pour tous ceux qui restent finançables, la hausse des taux ampute bien sûr leur capacité d’emprunt à salaires comparables. Avec des taux qui pourraient doubler d’ici la fin de l’année (de 1% à 2% sur 20 ans), on arriverait d’après nos calculs à une baisse de pouvoir d’achat d’environ 10% (en fonction de la durée d’emprunt). « Si les prix continuaient en parallèle d’augmenter, on arriverait à un effet ciseau redoutable », prévient Jean-Marc Torrollion, rappelant au passage le rôle des agents immobiliers de modérer les vendeurs dans leurs prétentions de prix. Le message est passé…
