Acheter sa résidence principale reste-t-il plus intéressant que louer ?

Acheter sa résidence principale reste-t-il plus intéressant que louer ?

Tout dépend des villes et les différences sont impressionnantes d'après le palmarès du courtier Meilleurtaux.com.

Acheter sa résidence principale reste-t-il plus intéressant que louer ?
Crédit photo © Espaces Atypiques

Est-ce toujours le bon moment d’acheter sa résidence principale ou ne vaut-il pas mieux rester locataire ? Après une phase où la baisse des taux d’emprunt avait favorisé l’effort financier d’un prêt pour acquérir son logement, cela fait un moment que la poursuite de la hausse des prix des logements a refait pencher la balance vers la location. C'est ce que montre la dernière étude du courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux mais tout dépend des villes et les différences restent impressionnantes.

Les taux bas favorisent les grandes surfaces

Meilleurtaux calcule régulièrement le nombre d’années de détention à partir duquel l’achat devient plus intéressant que la location en prenant l’exemple d’un appartement de 70 m². Il faut déjà rappeler que le niveau actuel toujours historiquement bas des taux d’intérêt avantage l’acquisition de grandes surfaces en permettant d’exploiter au maximum le levier de l’endettement, au bénéfice donc des ménages les plus solvables. L’acquisition d’un 70 m² se rentabilisera donc beaucoup plus vite que celle d’un studio ou d’un deux pièces.

6 ans en moyenne pour un 70 m²

Pour la France entière, Meilleurtaux estime que l’acquisition est rentabilisée en moyenne en un peu moins de 6 ans. Autrement dit, si une personne reste locataire plus de 6 années d’un 70 m², elle commence à perdre de l’argent à la location. Cela suppose cependant d’avoir la capacité d’endettement suffisante, ce qui peut être compliqué dans les régions où l’immobilier est le plus cher comme en région parisienne. Ce délai s’est allongé en moyenne de plus de 2 ans par rapport à 2020 et ne cesse d’augmenter depuis plusieurs années avec la hausse des prix le plus souvent beaucoup plus rapide que celle des loyers ou l’augmentation de la taxe foncière. Mais une moyenne ne renseigne pas concrètement le choix de vie des Français et il faut donc différencier l’équation financière de chaque localité.

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Hypothèses de départ

Pour une location, Meilleurtaux.com prend en compte le montant des loyers de l’observatoire Clameur. Dans le cas d’un achat, le courtier se base sur les prix de l’immobilier au mètre carré calculés par SeLoger.com dans un scénario ou l’achat est financé avec 10% d’apport et un emprunt sur 20 ans à un taux de 1,05% + 0,25% d’assurance. Les frais de notaires sont pris en compte de même que la taxe foncière et les charges de copropriété du futur propriétaire.

Pour comparer location et achat, un rendement de 0,8% est retenu pour le placement des liquidités du locataire correspondant à l’apport du propriétaire. On peut bien sûr trouver mieux comme placement mais cela suppose souvent une certaine dose de risque. Au niveau de l’évolution des prix de l’immobilier, Meilleurtaux applique un scénario haussier avec une progression de 4% intégrée en année 1 puis +2,4% en année 2 et environ +1% chaque année suivante. En parallèle, l’évolution des loyers est calculée à +0,7% en année 1 et un peu plus de +1% les années suivantes. Une légère hausse des charges de copropriété et de la taxe foncière est également appliquée chaque année.

Les délais sont plus longs dans les villes les plus chères

Les villes où les prix de l’immobilier sont les plus élevés restent celles où les délais sont les plus longs avant de rentabiliser un achat. Paris demeure donc une des villes où c'est le plus long (20 ans actuellement contre 13 ans en 2020) mais c’est à Lyon que l’écart s’est creusé davantage (28 ans contre 18 ans en 2020) d’après le palmarès de Meilleurtaux. Strasbourg, Rennes et Angers sont des exemples de villes moyennes proches de Paris victimes de leur succès qui ont vu leur durée de détention s'accroître nettement. « Avec la crise sanitaire et les multiples confinements, les villes moyennes ont été prises d'assaut par les Franciliens notamment, à la recherche d'une pièce supplémentaire, de verdure ou encore d'une qualité de vie plus agréable. C'est notamment le cas de Strasbourg, Rennes et Angers. A moins de 3h de la capitale en TGV, et avec le développement du télétravail, les Franciliens ont franchi le pas », précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.

A l’opposé, il est toujours particulièrement intéressant d'acheter dans des villes moyennes comme Perpignan, Nîmes, Grenoble, Limoges, Saint-Etienne, Le Havre ou Mulhouse où un 70 m² sera rentabilisé en moins de 2 ans.

Au-delà des calculs

Au-delà de ces calculs mathématiques qui dépendent fortement des scénarios d’évolution des prix, il faut bien sûr prendre en compte l’agrément et la sécurité procurés par le statut de propriétaire. Inversement, le locataire évitera les mauvaises surprises des travaux de copropriété (ravalement de façade, ascenseur…) et aura davantage de liberté pour changer de logement. Tout cela reste donc aussi très subjectif…

Durée nécessaire pour que l'achat d'un 70 m² soit plus avantageux que la location
Source : Meilleurtaux.com
VillesNombre d'années
Lyon28
Paris20
Bordeaux18
Nantes18
Rennes11
Strasbourg9,2
Angers9,6
Toulouse5,7
Marseille3,6
Nice3,1
Mulhouse1,8
Saint-Etienne1,6
Grenoble1,6
Le Havre1,6
Nîmes1,4
Perpignan0,1
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