Acheter reste-t-il plus intéressant que louer ?

Est-ce toujours le bon moment d’acheter ? La dernière étude réalisée par le courtier en prêts immobilier Meilleurtaux.com sur l’opportunité de devenir propriétaire par rapport à être locataire apporte un éclairage pour les principales grandes villes françaises.

Les taux bas favorisent les grandes surfaces

Meilleurtaux a calculé le nombre d’années de détention à partir duquel l’achat devient plus intéressant que la location pour un appartement de 70 m². Il faut rappeler que le niveau actuel toujours historiquement bas des taux d’intérêt avantage l’acquisition de grandes surfaces en permettant d’exploiter au maximum le levier de l’endettement, au bénéfice donc des ménages les plus solvables. L’acquisition d’un 70 m² se rentabilisera beaucoup plus vite que celle d’un studio ou d’un deux pièces.

3 ans en moyenne pour un 70 m²

Pour la France entière, Meilleurtaux estime que l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans pour un 70 m². Autrement dit, si une personne reste locataire plus de 3 années d’un 70 m², elle commence à perdre de l’argent à la location. Cela suppose cependant d’avoir la capacité d’endettement de 90% pour un 70 m², ce qui peut être compliqué dans les régions où l’immobilier est le plus cher comme en région parisienne.

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Ce délai de 3 ans s’est allongé en moyenne de 6 mois par rapport à 2016 mais reste inférieur de 2,5 années à 2014 et de 1,5 année à 2015. «En effet, la hausse des prix d’une part et l’augmentation des impôts locaux d’autre part a conduit dans certaines des 36 grandes agglomérations à augmenter la durée de détention nécessaire pour que l’achat soit plus intéressant que la location» explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.

Hypothèses de départ

Pour une location, Meilleurtaux.com a pris en compte le montant des loyers de l’observatoire Clameur. Dans le cas d’un achat, le courtier se base sur les prix de l’immobilier au mètre carré calculés par seLoger.com dans un scénario ou l’achat est financé avec 10% d’apport et un emprunt sur 20 ans à un taux de 1,75%+0,25% d’assurance. Les frais de notaires sont pris en compte de même que la taxe foncière et les charges de copropriété du futur propriétaire.

Pour comparer location et achat, un rendement de 1% est retenu pour le placement des liquidités du locataire correspondant à l’apport du propriétaire. On peut bien sûr trouver mieux comme placement mais cela suppose souvent une certaine dose de risque. Au niveau de l’évolution des prix de l’immobilier, une hausse de 1% est intégrée en année 1, puis Meilleurtaux applique un scénario optimiste de +2% chaque année suivante. En parallèle, l’évolution des loyers est calculée à +2% par an à partir de l’année 3. Une hausse de 2% par an des charges de copropriété est également appliquée.

Les délais sont plus longs dans les villes les plus chères

Les villes où les prix de l’immobilier sont les plus élevés restent celles où les délais sont les plus longs avant de rentabiliser un achat, même si les écarts se sont réduits ces dernières années avec la chute des taux d’emprunt et aussi celle du rendement de l’épargne. Paris reste donc une des villes où rentabiliser une acquisition reste le plus long (9 ans pour un 70 m²) mais c’est Bordeaux qui vient de passer devant avec 9,5 années.

Bordeaux, bon dernier

C’est la première année qu’une ville en région fait moins bien que Paris. En effet, Bordeaux dont le poids de la fiscalité locale s’élève à près du double de la capitale et qui affiche, toujours derrière Paris, les prix les plus élevés de l’ensemble des autres villes de France, devient la métropole où l’acquisition d’une résidence principale nécessite le nombre d’années le plus élevé de détention pour être plus avantageux que la location.

D’après les calculs de Meilleurtaux, Montreuil, Reims et Toulon gagnent respectivement 1 an de détention nécessaire par rapport à 2016, viennent ensuite Orléans, Lille, Perpignan et Nice qui gagnent 6 mois de détention nécessaire pour que l’acquisition soit plus intéressante que la location.

Au-delà des calculs

Au-delà de ces calculs mathématiques, il faut bien sûr prendre en compte l’agrément et la sécurité procurés par le statut de propriétaire. Inversement, le locataire évitera les mauvaises surprises des travaux de copropriété (ravalement de façade, ascenseur…) et aura plus de liberté pour changer de logement.