Acheter ou louer son logement : quel est le plus rentable ?

Devenir propriétaire est pour beaucoup un rêve, synonyme de sécurité. Pour autant, indépendamment des critères de confort, acheter constitue-t-il toujours une bonne affaire sur le plan financier ? "Sur une très courte période, acheter peut être porteur de risque", prévient un spécialiste. Prendre possession d'un bien engage en effet des frais (notaire, agence...) qui peuvent difficilement être amortis à très court terme. Si l'on n'a pas de visibilité sur sa situation, mieux vaut alors être prudent vis-à-vis de l'acquisition.

Prenons l'exemple de l'acquéreur à crédit d'un bien à 400.000 euros, pour lequel il règle (via son apport) 38.500 euros de frais d'agence et de notaire. S'il est contraint de revendre au même prix net vendeur au bout de 18 mois (pour mutation par exemple), le produit de la vente lui servira essentiellement à rembourser le solde du capital dû (avec les pénalités). Sur un crédit à 4% sur 20 ans, il lui restera quelque 12.000 euros en poche, loin de compenser les frais de notaire, de 38.500 euros. On peut donc estimer sa dépense nette à 26.500 euros sur un 18 mois. Or, en restant locataire d'un bien de standing équivalent pour 1.400 euros par mois (4,2% de rentabilité locative), la dépense nette sur 18 mois ne serait pas supérieure...
Bien évidemment, il s'agit là d'un cas particulier. Et à long terme, l'acquisition peut devenir beaucoup plus profitable.

Cas de l'acquéreur

Si notre même acquéreur reste en possession de son bien pendant 20 ans, il aura déboursé 581.741 euros (240 mensualités à 2.423,92 euros). Il aura aussi mobilisé 38.500 euros de frais (agence, notaire) et aura à sa charge travaux et taxe foncière (30.000 euros par exemple). Ainsi, son bien lui aura coûté quelque 650.000 euros. Et son patrimoine sera alors égal à la valeur du bien acquis (par exemple 400.000 euros s'il ne fait aucune plus-value).

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Cas du locataire

Pour établir une vraie comparaison, il convient avant tout de se placer à effort égal. De fait, à biens équivalents, la location suppose généralement un effort financier moindre que l'achat. Selon son emplacement, le bien acheté 400.000 euros pourrait aisément être loué entre 1.300 et 1.500 euros.

Imaginons alors que le locataire place (à 2,25%) la différence entre son loyer et ce qu'il aurait dû payer pour acquérir un logement équivalent à crédit. Il pourra aussi placer les 38.500 euros économisés en frais d'agence et de notaire.

S'il loue à 1.400 euros par mois (avec 2% de revalorisation annuelle), le locataire aura alors mis de côté selon nos calculs 288.650 euros en 20 ans. En ajoutant les 30.000 euros économisés au fil de l'eau sur les travaux et le foncier, son patrimoine sera alors de 318.650 euros.
Le locataire apparaît donc largement perdant face à l'acquéreur. Il faudrait que ce dernier fasse 20% de moins-value pour ne pas s'y retrouver face au locataire.
En revanche, si le locataire parvient à trouver un bien équivalent pour 1.100 euros par mois (3,3% de rentabilité locative), le locataire pourra économiser davantage et aura pu mettre 428.500 euros de côté au bout de 20 ans. Il ne sera alors perdant que si l'acquéreur fait plus de 7% de plus-value.

La question de la rentabilité locative

Comme on le voit, outre la question des taux d'intérêt, le problème est étroitement lié à la rentabilité locative du bien (rapport entre loyer annuel et valeur à la vente). Plus la rentabilité est haute, plus l'achat devient intéressant. Dans notre exemple, en cas de rentabilité dépassant les 4%, l'intérêt de l'achat est plus qu'évident.
A l'inverse, la question de la location peut se poser en cas de rentabilité basse. Dans notre exemple (avec un crédit à 4% sur 20 ans et un taux d'épargne de 2,25%), le point d'équilibre hors plus-value à la revente se situe à 3,5% de rentabilité locative : autrement dit un acquéreur revendant sans plus-value aura le même patrimoine que le locataire. Et avec une rentabilité locative de 3,2%, il faut 10% de plus-value à la revente pour rendre l'achat intéressant.

Plusieurs études montrent que de tels rendements ne sont pas une vue de l'esprit. Ils peuvent être de mise sur des grandes surfaces en province. Ils sont également constatés dans certaines villes où les prix de vente se sont envolés (Paris et petite couronne, Cannes...).

Une option sur la plus-value

A moins que la rentabilité locative soit déjà très élevée, il apparaît donc très clairement que l'achat est avant tout une option prise sur la valeur future du bien. La tendance historique à la hausse du marché et l'envolée connue depuis 2000 incite naturellement à la confiance en la matière.
Il ne faut toutefois pas oublier que le marché n'est pas constamment haussier. Les prix sont par exemple restés stables à Paris entre 1992 et 2000. Jusqu'à cette date, le marché avait d'ailleurs fait la preuve de sa forte cyclicité avec de nombreux soubresauts à même de compliquer la réalisation d'une plus-value.

En résumé, l'acquéreur a donc de très fortes chances de ressortir gagnant à long terme. Toutefois, l'avantage vis-à-vis de la location peut devenir très mince voire inexistant si l'acquéreur revend à court terme. Ce pourra aussi être le cas s'il a acheté en haut de cycle ou dans une zone à faible rentabilité locative et se retrouve contraint de revendre dans un marché peu favorable

A investissement égal, le locataire aura pour sa part l'avantage de disposer d'une épargne liquide plus facilement mobilisable en cas de coup dur.