Achat immobilier : les tendances, difficultés et conseils du moment

S’il y a bien un secteur qui n’est quasiment pas perturbé par la crise sanitaire, c’est celui de l’immobilier ancien qui est même animé par la concrétisation de nouveaux projets des Français pour passer d’un appartement à une maison ou s’offrir une résidence secondaire dans laquelle s’installer pour des week-end prolongés grâce au télétravail.

Passage obligé de la plupart de ces acquisitions, le crédit immobilier. Voici un aperçu des conditions actuelles pour emprunter au mieux en s’appuyant sur une étude du courtier Artémis courtage qui a comparé les 4 premiers mois de l’année 2021 à la même période de 2020, marquée au passage par le début du premier confinement. Difficultés éventuelles, conseils et erreurs à ne pas commettre sont abordés dans ce panorama.

On achète quoi ?

Artémis courtage confirme une hausse des projets concernant une maison : 33% des financements contre 27% un an plus tôt. « Au-delà des intentions et des rêves de maison avec un jardin, avec une année de recul, nous pouvons dire que le passage à l’acte se confirme », remarque Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage.

A lire aussi...

Artémis constate aussi une augmentation des financements de résidences secondaires même si cela ne concerne toujours qu’une très légère part de la production de crédit du réseau.

Le réseau d’agences immobilières Orpi s’est d’ailleurs penché en détails sur qu’il apparente à une « redistribution de la cartographie immobilière », avec la percée de nouveaux marchés qui viennent directement concurrencer les métropoles. « Nous assistons à un renversement des rôles : de plus en plus, les points névralgiques comme Paris deviennent des “villes de transit”, où on recherche plus volontiers un pied à terre qu’une résidence principale fixe. Ce que nous pensions être un phénomène de mode est en train de s’installer durablement compte tenu des périodes de confinement qui se poursuivent et de la généralisation du télétravail », analyse Christine Fumagalli, Présidente du réseau Orpi.

Qui emprunte aujourd’hui ?

Artémis courtage observe depuis le début de l’année que les emprunteurs sont plus âgés que début 2020 : la catégorie des jeunes emprunteurs entre 30 et 34 ans diminue notamment en passant à 27% des clients financés à comparer à 33% un an plus tôt.

Les plus faibles revenus sont moins représentés : 50% affichent des revenus annuels inférieurs à 25 KE alors qu’ils étaient 58% de janvier à avril 2020. A l’inverse, ils sont désormais 43% à gagner entre 25 et 49 KE (35% début 2020).

Quel taux ?

Artémis observe qu’une majorité de banques ont relevé début mai leurs taux, de 0,10 à 0,20% selon les durées. Pour autant, les taux restent globalement proches de leurs plus bas niveaux. Sur 20 ans, il est ainsi assez facile d’obtenir 1,20% et de descendre sous les 1% dès qu’on présente une situation professionnelle solide avec des revenus confortables et un apport conséquent.

Quelle durée ?

La durée d’emprunt s’est encore allongée si bien qu’Artémis n’a jamais observé des durées moyennes aussi longues : 22 ans et 8 mois pour les primo-accédants.

Quel apport ?

Le montant d’apport moyen est en hausse de 12% sur un an. « Emprunter sans apport devient vraiment exceptionnel. Pour l’achat de sa résidence principale, il faut au minimum apporter les frais annexes (droits de mutation payés chez le notaire, frais de garantie…) mais un apport complémentaire de 5 à 10% du prix d’achat est nécessaire pour pouvoir négocier avec souplesse son taux et ne pas subir la réponse des banques », détaille Ludovic Huzieux.

Quels conseils ?

La plupart des banques ont du mal à répondre à la forte demande de crédits actuellement, d’autant que leur personnel n’est souvent pas au complet. Cela se traduit par un allongement des délais pour obtenir son emprunt. Actuellement, il faut tabler sur 2 mois entre la demande de prêt et le déblocage des fonds. Artémis recommande donc de prévoir un délai de conditions suspensives d’obtention de prêt de 60 jours. Quant au délai entre la promesse de vente et la signature de l'acte de vente, il peut s’écouler jusqu’à 120 jours.

Pour ceux dont le projet d’acquisition s’accompagne d’un saut de charge important, par exemple lorsque la mensualité de remboursement devient significativement plus importante que son loyer actuel, les banques exigent souvent une épargne résiduelle d’au moins 5.000 à 10.000 €.

Il n’y a pas que le taux d’emprunt le plus bas pour optimiser le coût de son financement : il faut mettre en concurrence les offres d’assurance emprunteur qui pèsent lourd dans la facture globale sur la durée d’un prêt.

Quels obstacles ?

Il est toujours très compliqué d’obtenir un prêt pour ceux qui travaillent dans des secteurs « fermés » en raison des restrictions sanitaires (restauration, culture, évènementiel…). Pour ceux qui connaissent encore des périodes de chômage partiel dans d’autres secteurs d’activité moins perturbés, il devient quand même plus facile de reconstituer le salaire global pour calculer l’enveloppe finançable.

Globalement, Artemis constate sur les 4 derniers mois un taux de refus de ses dossiers présentés en banque de 4,8% contre 6,5% début 2020.