Accès au crédit, marché locatif et rénovation : trois grands défis du logement en 2023

Tendance Analyse 0

La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) appelle les pouvoirs publics à agir dans ces trois domaines.

Thierry Lewenberg-Sturm

Estimant que le secteur de l’immobilier fera face à de nombreuses tensions en 2023, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) espère que les pouvoirs publics feront de cette nouvelle année celle de la politique du logement, en s’attelant à proposer des solutions pour tous les Français. A l’occasion d’une conférence de presse, le nouveau président de la FNAIM, Loïc Cantin, a évoqué ce matin trois grands axes de tensions touchant au marché locatif, aux obligations de rénovation énergétique et aux difficultés d’accès au crédit.

Tensions locatives

Des tensions locatives apparaissent en effet à mesure que l’accès au crédit devient de plus en plus difficile pour les primo-accédants dont beaucoup sont contraints de rester locataires. En conséquence, les candidats à la location sont plus nombreux et les biens de plus en plus difficiles à trouver, du fait d’une moindre rotation dans le parc et de son faible renouvellement par la construction neuve qui ne cesse de ralentir. A cela s’ajoute l’arrivée des interdictions de location des biens énergivores qui risque d’entraîner un transfert croissant de ces logements du marché locatif à celui de la transaction.

Statut du bailleur privé

« Attention toutefois : l’enjeu, c’est bien la quantité de biens à louer disponibles, et non les prix », alerte Loïc Cantin. « Nous mettons donc en garde les pouvoirs publics : la solution ne réside pas dans plus de contraintes, de permis de louer et d’encadrement des loyers. Au contraire, il faut plutôt rassurer les bailleurs en repensant l’accompagnement de l’investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l’ancien ».

La FNAIM compte bien sûr sur la mise en place d’un statut du bailleur privé pour redonner confiance aux investisseurs particuliers et leur apporter une véritable stabilité fiscale à l’heure où le dispositif Pinel est appelé à disparaître fin 2024. Le gouvernement a justement confirmé sa volonté d’inscrire ce statut du bailleur privé dans une véritable réforme de la fiscalité immobilière. Ce régime consisterait principalement à pouvoir appliquer chaque année un amortissement sur la valeur du bien (par exemple 2% par an) afin de réduire ses revenus fonciers et donc son imposition.

Le calendrier de rénovation en question

Concernant la rénovation énergétique des logements, la FNAIM répète que le calendrier fixé par le gouvernement n’est pas tenable et juge plus raisonnable de fixer la classe F comme standard minimum de performance énergétique au 1er janvier 2030. Elle suggère notamment de suspendre l’indécence énergétique d’un logement individuel situé dans un immeuble où serait adopté un Plan pluriannuel de travaux pendant la durée de ce plan (10 ans).

Le but de ce Plan pluriannuel de travaux qui doit progressivement entrer en vigueur à partir de 2023 en fonction de la taille des copropriétés est de provisionner chaque année des fonds, proportionnellement à une estimation des travaux de rénovation à réaliser dans les dix prochaines années afin de déclencher plus facilement une décision commune, jamais facile en copropriété. Ce plan ne se limitera pas aux aspects énergétiques et permettra à toutes les copropriétés de mieux anticiper, programmer puis voter les travaux de rénovation portant sur les parties communes.

La FNAIM rappelle au passage que pour une simple isolation par l’extérieur en copropriété, il faut généralement 18 mois de délai entre la décision votée en assemblée générale et le lancement des travaux. La Fédération juge d’ailleurs que l’obligation de rénover devrait porter sur tous les logements et pas que sur le parc locatif, en l’imposant par exemple pour toutes les mutations de logements G, tout en laissant un délai raisonnable aux acheteurs pour lancer les travaux. « Il faut assumer que nous devons, écologiquement, rénover tous les logements, pas simplement ceux en location », souligne Loïc Cantin.

Aider les emprunteurs

Face à la baisse de pouvoir d’achat immobilier qui va se poursuivre cette année avec la remontée des taux d’emprunt, la FNAIM propose de réintroduire une déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale et suggère de se pencher sur la portabilité des prêts, c’est-à-dire que les emprunts bancaires soient, à l’occasion d’une revente, cessibles pour une autre acquisition ou cessibles à l’acquéreur. Le but pour les emprunteurs serait de pouvoir conserver un taux obtenu à une période plus intéressante mais cela resterait bien sûr difficile à imposer aux banques…

a savoir

La FNAIM pense que les volumes de ventes de logements anciens devraient baisser d’environ 10% cette année à 1 million de ventes, voire un peu moins en fonction de l’évolution des taux d’emprunt qui seront le facteur déterminant. Les professionnels voient les baisses de prix observées dans les grandes villes les plus chères se poursuivre en 2023.

Commentaires