Accès au crédit immobilier : il devient urgent de mettre de l’huile dans les rouages

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Le ministre en charge du Logement, Olivier Klein, va discuter avec le gouverneur de la Banque de France des seuils de l'usure et de la limitation du taux d'effort demandé aux emprunteurs.

Espaces Atypiques

Le ministre en charge du Logement, Olivier Klein, a reconnu mardi sur BFM Business, que les seuils de l’usure et la limitation du taux d’effort (taux d’endettement maximum de 35%) demandé aux emprunteurs rendent de plus en plus difficile l’achat immobilier, surtout quand on est primo-accédant. Olivier Klein a annoncé qu’il va rencontrer très prochainement le gouverneur de la Banque de France pour évaluer à quel point ces deux facteurs peuvent constituer des freins à l’accès à la propriété. Le ministre a aussi rappelé l’importance du prêt à taux zéro (dans le collimateur de Bercy) pour les achats dans le neuf.

Concernant les taux d’usure, Olivier Klein semble admettre que leur mode de calcul tous les trimestres est peut-être trop long et a évoqué l’éventualité de le réduire pour être plus en phase avec l’actualité. Car l’actualité, c’est la remontée rapide et régulière des taux proposés par les banques aux emprunteurs, passés de 1% sur 20 ans fin 2021 à 2,30% aujourd’hui.

Une formule de calcul dépassée par les événements

« Nous continuons d’appeler à une révision de la méthodologie de calcul, afin de rendre le taux d’usure plus directement corrélé à la réalité du terrain », répète par exemple Pierre Chapon, président du courtier en ligne Pretto. Ce courtier en prêts immobiliers propose de s’appuyer sur la moyenne des taux effectifs du mois précédent en lui appliquant une marge d’usure de 1 à 2 points au lieu de la formule actuelle correspondant à majorer d’un tiers la moyenne des taux effectifs des 3 derniers mois. « Ce mode de calcul et cette actualisation une fois par trimestre entraîne une éviction cyclique, avec un relâchement en début de trimestre lorsque le taux d’usure est ajusté à la hausse, et une augmentation progressive de l’éviction en cours de trimestre à mesure que les taux augmentent », rappelle Pretto.

Eviction des emprunteurs

L’accélération de la hausse des taux d’emprunt entraîne aussi un autre phénomène d’éviction des emprunteurs lié à la règle du taux d’endettement maximal de 35% puisqu’à salaires équivalents, les mensualités de remboursement ne cessent d’augmenter. Face à des prix immobiliers qui ont beaucoup augmenté ces dernières années, la remontée des taux exclut donc mécaniquement davantage d’emprunteurs dépassant un taux d’endettement de 35% lorsqu'ils n'ont pas la possibilité d'allonger davantage la durée de leur prêt (maximum 25 ans dans l'ancien) ou de mobiliser un apport supplémentaire. Ce taux d'endettement imposé par les banques représente le rapport entre la mensualité de remboursement du prêt (assurance comprise) et les revenus de l'emprunteur.

Protéger le surendettement

« Il faut être attentif au taux d’effort », a déclaré Olivier Klein tout en rappelant qu’il faut aussi faire attention au risque de surendettement des propriétaires dont certains peuvent par exemple sous-estimer l’impact des charges de copropriété. Les professionnels du crédit immobilier ont déjà des pistes : Pretto suggère justement d’autoriser le dépassement du plafond de 35% d’endettement maximal jusqu’à 38% pour l’achat d’un bien à forte efficacité énergétique ou pour financer des travaux d’amélioration énergétique. Avec des factures allégées, l’augmentation du reste à vivre des acquéreurs viendrait limiter le risque potentiel généré par un taux d’endettement supplémentaire jusqu’à 38%. Rénové, le bien serait par ailleurs mieux valorisé, limitant au passage le risque pour la banque.

Le HCSF reste en retard

Dans son dernier rapport annuel publié hier, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), à l’origine de cette limitation du taux d’effort à 35% (sans prise en compte du reste à vivre) et de la durée d’emprunt à 25 ans (jusqu’à 27 ans dans le neuf), observe que la marge de flexibilité permettant de déroger à ces conditions d’octroi de crédit immobilier s’établit à 13,7%, soit une proportion encore largement inférieure au maximum prévu de 20%.

Le HCSF n’observe pas encore de baisse de la production de crédits immobiliers ni de recul significatif de la proportion de primo-accédants mais les données étudiées s’arrêtent à l’été. Depuis, les taux d’emprunt sur 20 ans se sont envolés, passant en moyenne de 1,50% à 2,30%. Un écart qui change totalement la donne, d’autant que les refus de financement liés aux seuils de l’usure se sont multipliés quand certaines banques vont même jusqu’à préférer ne plus prêter...

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