Accalmie des prix immobiliers à prévoir en 2023

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La plateforme Meilleurs Agents anticipe une augmentation moyenne des prix immobiliers de 3% à l'échelle nationale pour ces douze prochains mois.

Reuters

Entre inflation galopante, crise énergétique et un conflit international qui s’étire, le traditionnel exercice des projections immobilières à douze mois auquel se livre Meilleurs Agents à chaque rentrée apparaît cette année particulièrement délicat.

En dépit de ce contexte très particulier, toutefois, les prévisions de marché du spécialiste de l’estimation des prix de la pierre pour l’année prochaine apparaissent assez positives. Selon son scénario "central", Meilleurs Agents ne prévoit pas d’effondrement des tarifs au mètre carré, mais plutôt une accalmie après deux années marquées par l’effet Covid, qui aura surtout profité aux villes moyennes et aux territoires ruraux.

Tassement des volumes de ventes

En se basant sur une inflation supérieure à 4%, un taux de chômage qui se stabiliserait en dessous de 8% et une baisse de la production de crédits de moins de 20% – « il paraît assez évident que le marché immobilier devrait connaître un ralentissement en termes de prix et de volumes de transactions par rapport aux années précédentes », estime Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents et SeLoger.

Ainsi sur les douze prochains mois (septembre 2022-septembre 2023), le marché français devrait enregistrer une hausse des prix de 3% en moyenne – avec de fortes disparités selon les territoires – et le volume de transactions tomber sous le million, à 950.000, après 1,1 million de ventes estimées pour l’année 2022.

D’après la plateforme, les dix plus grandes villes de France devraient voir leur prix augmenter de 1%. Dans le lot, ceux de Paris devraient baisser de 3%, ceux de Lyon de 2%, ceux de Bordeaux et Toulouse se tasser de 1%, tandis qu’à Marseille – où les tarifs ont explosé de près de 20% en deux ans – la hausse devrait être limitée à +4%. A Montpellier, cité qui a aussi connu une inflation spectaculaire depuis le Covid – les prix devraient croître de 3% après +5,7% en 2022. Pour Nice, Strasbourg, Rennes, et Nantes, ce serait du +2%.

Une hausse toujours soutenue en zone rurale

A l’échelle des 50 plus importantes communes nationales, la hausse devrait être un peu plus prononcée, de 3% en moyenne. Enfin, pour les zones rurales, les prix devraient encore grimper de 5%.

In fine, l’évolution du marché immobilier français en 2023 devrait toujours refléter - mais de façon assagie - la trajectoire observée ces deux dernières années : d'un côté, tassement des prix dans les zones urbaines, qui sont aussi les plus inabordables et de facto les plus impactées par le resserrement des conditions d’octroi des emprunts immobiliers. De l'autre, effet rattrapage dans les villes les plus abordables et à la campagne.

« Le marché restera donc dans cette hiérarchie post-Covid avec des villes moyennes qui augmenteront plus vite que les plus grandes agglomérations françaises. Les zones rurales seront, suivant cette même dynamique, plus préservées », avance Meilleurs Agents.

Quid de la remontée des taux d'emprunt immobilier ?

Voilà pour le principal scénario, considérant que la plateforme se montre quand même assez optimiste en matière d’accès au crédit des emprunteurs, élément cardinal de la demande immobilière, et donc de l’évolution des prix. D’après ses calculs, la remontée des taux d’emprunt immobilier, qui pourrait atteindre 2,75% d’ici à la fin de l’année, n’aurait que peu d’impact sur le taux d’effort des ménages, qui est le seuil d’endettement maximum légal.

Aujourd’hui, les demandes sont en réalité surtout bridées par un autre critère légal, celui du taux d’usure, qui est le taux maximum légal, tous frais compris, que les banques peuvent accorder à leurs clients. Interrogé sur ce point, Thomas Lefebvre considère que « le blocage du taux d’usure est provisoire ». Dans la mesure où celui-ci devrait augmenter les prochains trimestres, « la situation des emprunteurs devrait s’améliorer en parallèle », anticipe-t-il. Cette opinion est loin d’être partagée.

Les courtiers, en particulier, alertent depuis plusieurs semaines sur les difficultés des candidats à l’accession en raison du taux d’usure. Ils soulignent notamment que la hausse du taux de l’usure aura du mal à rattraper celle des taux d’intérêts, qui devrait se poursuivre en parallèle. Face à ce phénomène, les établissements bancaires devraient tout de même faire des efforts pour tenir leurs objectifs de commercialisation. Le recours aux crédits à taux variable, par exemple, a ainsi refait surface.

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