Vices cachés : quand l’acheteur informé ne peut plus agir

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Une récente décision de justice illustre l'application de l'article 1643 du code civil, sur l'exonération de vices-cachés.

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Une société civile immobilière (SCI) a vendu à des époux un immeuble en février 2013, pour 115.000 euros, qui avait fait l’objet d’un affaissement de terrain en 2006. Se plaignant de l’apparition de fissures, de fendillements et de décollements entre les murs et le plafond ou le sol, les acheteurs ont assigné les anciens associés de la SCI, dissoute en avril 2013, devant le tribunal de grande instance afin d’obtenir la résolution de la vente et la restitution du prix ainsi que diverses sommes. En mars 2018, le TGI a demandé en outre la restitution du bien aux associés, et condamné la SCI à restituer la somme de 115.000 euros et des dommages-intérêts. Ces derniers ont fait appel.

La cour d'appel* rappelle qu'en vertu de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand bien même il les aurait connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé aucune garantie. Ainsi, « dans ce cas, l’acheteur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive », explique la cour.

Qualité médiocre de la construction connue des acheteurs

Celle-ci relève qu’en l’espèce, d'une part la qualité médiocre de la construction ne pouvait être ignorée des acheteurs qui avaient visité l’immeuble. D’autre part, ils ne pouvaient pas non plus ignorer que le secteur avait été une zone de tranchées pendant la première guerre mondiale, puisque l’acte de vente comprend une clause d’exclusion contractuelle en raison de l’état du sol et du sous-sol à raison de fouille, ou d’excavation et qu’y est annexé un extrait du plan local d’urbanisme au sujet de la zone dans laquelle est situé l’immeuble vendu. L’acte de vente précise par ailleurs que les parties déclarent s'être personnellement informées auprès des services de l’urbanisme des contraintes liées à la localisation de l’immeuble à l’intérieur d’un plan de prévention.

La SCI, vendeur de bonne foi

Dès lors, « il convient donc de considérer que les époux étaient des acheteurs informés quant à la qualité de la construction et l’environnement dans lequel se trouvait l’immeuble qu’ils achetaient », selon la cour. Et après que l’expert a conclu que les microfissures, constitutives des vices cachés étaient imperceptibles à des yeux non professionnels lors de la vente, les juges d'appel estiment que la SCI ne pouvait en tant que particulier suspecter la survenance de nouveaux désordres.

Les anciens associés de la SCI, vendeurs de bonne foi, sont donc recevables à invoquer la clause d’exonération et le jugement du TGI est infirmé en ce qu’il a considéré que la clause d’exclusion ne pouvait être appliquée et que la garantie des vices cachés était applicable.

*Cour d'appel d'Amiens, 12 mars 2020, n° 18/01456.

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