L'agent immobilier doit justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.
Dans une décision du 11 décembre dernier, la Cour de cassation a précisé le rôle de l'agent immobilier en cas de désistement de l'acheteur pour insolvabilité. Dans cette affaire, des vendeurs avaient confié à une agence immobilière la mise en vente de leur bien.
Par l’intermédiaire de celle-ci, ils ont signé une promesse synallagmatique de vente avec un acquéreur, lequel a déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien. Cependant, l’acheteur ne s’est pas présenté à la réitération de la vente par acte authentique, et le lendemain s’est engagé à payer la somme de 17.000 euros de clause pénale aux vendeurs et 10.000 euros de dédommagement à l’agent immobilier. Cet engagement n’ayant pas été respecté, les vendeurs ont assigné l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.
« Pas de plus de moyens pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur »
Un arrêt d’appel rejette leur demande dirigée contre l’agent immobilier, retenant que, si l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien, « ces éléments, figurant à la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes ». Qui plus est, l’agent immobilier ne dispose « pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur », selon les juges.
Une décision balayée par la Cour de cassation, qui a jugé que « l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté ».
Cass. 1re civ., 11 déc. 2019, n° 18-24.381
