Usufruit locatif : l’investissement immobilier sans les contraintes !

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Acheter la nue-propriété d’un logement permet d’investir à moindre coût en déléguant la gestion de l’usufruit. Cela permet également de bénéficier de plusieurs avantages liés au démembrement de propriété.

Nexity

Investir dans l’immobilier peut prendre de multiples formes. L’usufruit locatif social en est une souvent méconnue du grand public. Cette formule originale peut s’avérer plus rentable qu’un investissement immobilier classique avec le double avantage de s’exonérer de tous les tracas de gestion d’une location. Ce type d’investissement nécessite cependant de disposer de confortables liquidités ou d’une capacité d’endettement intacte.

Démembrement de propriété

Cet investissement repose sur la dissociation du droit de propriété d’un logement entre la "nue-propriété" et "l’usufruit" qui permet d’en avoir la jouissance et donc de l’occuper ou de le louer. L’investisseur acquiert au départ la nue-propriété du logement avec une décote. L‘usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (généralement de 15 ans ou plus) par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes (taxe foncière notamment). Le logement peut même être loué à des classes moyennes avec un loyer modéré, ce qui donne un intérêt social à cet investissement. Au terme de l’usufruit, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’investisseur est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité.

Décote

La valeur de la nue-propriété est encadrée et se calcule par la soustraction des flux des loyers libres sur la période de la valeur de la pleine propriété (60% pour une durée de 15 ans). Durant cette période de 15 ans, l’investisseur ne percevra donc aucun loyer ni revenus, l’intérêt de l’opération se matérialisant lorsqu’il récupère la pleine propriété du logement avec la faculté de le revendre. Bien sûr, la valeur de revente conditionnera entièrement la rentabilité de l’investissement d’où l’importance du  choix initial de l’emplacement du bien et de sa valorisation de départ. Les régions les plus dynamiques au niveau de la démographie et de l’emploi et avec un déficit de logements sont bien sûr à privilégier pour se protéger au mieux d’une baisse des prix de l’immobilier.

Des produits distribués par les CGP

Avec plus de 3.500 logements réalisés et 1.000 en cours de construction, PERL (Pierre Epargne Retraite Logement) est depuis 15 ans le premier opérateur de nue-propriété en France. La société a récemment été rachetée par le groupe Nexity, ce qui lui procure une assise financière de premier plan. PERL garantit la sécurité juridique et financière du démembrement de la pleine propriété et contrôle l’intégralité du processus et des conventions entre l’usufruitier-bailleur et les investisseurs nus-propriétaires. Le modèle PERL a la particularité de ne requérir aucune durée minimale de détention, la filiale de Nexity animant également un marché secondaire de la nue-propriété. Les programmes PERL sont distribués exclusivement par les professionnels de la gestion de patrimoine.

De multiples avantages

D’autres avantages liés au démembrement de propriété méritent d’être soulignés. Un bien détenu en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable ISF, la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement temporaire. L’investisseur n’encaissant aucun loyer, il ne supportera pas d’imposition sur le revenu supplémentaire. Dans le cadre d’une succession, il peut même transmettre son patrimoine en franchise d’impôts.

Exemple

A Roubaix, près de Lille, un programme résidentiel sera livré en 2017. PERL commercialise des 2 pièces de 41 à 54 mètres carrés avec parking dont la valeur est estimée entre 143 000 € et 196 000 €. En investissant en nue-propriété sur 15 ans (décote de 40%), l’acquéreur paiera ces logements entre 86 000 € et 119 000 €.

En partant d’une hypothèse très prudente de non valorisation du bien sur les 15 ans, l’investisseur empochera entre 57 000 et 77 000 € au bout de 15 ans, soit une rentabilité annuelle nette supérieure à 3%. Une valorisation du logement de 1% par an en moyenne permettrait quasiment de doubler son investissement au bout de 15 ans (rentabilité nette de 4,5%). Bien sûr, une perte de valeur du logement au bout de 15 ans, hypothèse très peu probable lorsque l'emplacement est bien choisi, minorerait au contraire la rentabilité de l'opération.

Commentaires (1)
  • Corinnem
    Corinnemposté le 04.11.2015 à 16:58

    Très bon article seulement je trouve dommage que vous n’ayez pas énuméré les différentes possibilités en terme de locatif. Je sais, par exemple, que la LMNP est un statut avantageux et assez libre notamment au niveau du bail (https://baillmnp.wordpress.com/2015/10/27/les-specificites-du-bail-pour-une-location-meublee/). Mais de nombreux autres dispositifs existent (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151) comme la loi Pinel, Censi Bouvard, etc.

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