Avec des taux revenus au plus bas, ceux qui n’ont pas encore renégocié leur emprunt immobilier ces dernières années ont tout intérêt à le faire sans attendre…
La baisse significative des taux d’intérêt sur les emprunts immobiliers observée en ce début d’année offre de nouvelles perspectives en matière de renégociations et de rachats de crédits. Les taux sont en effet revenus aujourd’hui à des niveaux planchers comparables aux plus bas du printemps 2015. Sur la première moitié de l’année 2015, beaucoup d’emprunteurs en avaient profité pour renégocier leur taux mais la fenêtre s’était vite refermée avec la remontée des taux au mois de mai et l’afflux de demandes de prêts. Les banques avaient ainsi mis de côté les renégociations et rachats de crédits pour privilégier les demandes de prêts.
Dépêchez-vous !
Ceux qui n’ont pas pu profiter de la baisse des taux l’an dernier ont donc tout intérêt à le faire dès aujourd’hui. Pour capter de nouveaux clients ou les retenir, certaines banques semblent d’ailleurs se rouvrir à la pratique. Le courtier Empruntis cite par exemple une banque qui vient de supprimer les «malus» aux dossiers de renégociation. Cécile Roquelaure, Directrice de la communication et des études d’Empruntis, conseille cependant de faire vite, sans attendre la fin du premier trimestre, «car si les banques font le plein, elles pourraient à nouveau être moins accueillantes».
Un exercice de négociation
La renégociation d’un taux immobilier reste en effet un exercice de négociation entre la banque et son client en fonction de concessions commerciales. Chaque banque fixe des règles générales qui vont dépendre de ses objectifs de production de crédit et qui sont donc variables avec le temps. Début 2015, il n’était pas rare de voir une banque appliquer une grille de taux plus basse pour les rachats de crédit que pour ses clients emprunteurs. A l’été 2015, c’était l’inverse. Aujourd’hui, les banques cherchent des clients et la base de négociation semble donc favorable.
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Capacité d’épargne
Renégocier signifie demander à sa banque de revoir à la baisse le taux initial de son emprunt. Dans la pratique, la plupart des banques ne feront qu’un geste minime. Pour obtenir davantage, votre banquier vous demandera de s’engager sur le long terme, ce qui passe par exemple par la souscription d’assurances habitation ou automobile. Le fait de souscrire une assurance-vie ou de réaliser un versement conséquent sur un contrat sera un argument de poids dans la négociation. Si vous n’avez pas de PEL, le fait d’en ouvrir un sera également bien vu par le banquier.
Le rôle du courtier
Mais si vous ne disposez pas de capacité d’épargne ou si votre banque se montre peu généreuse dans la négociation, vous n’aurez d’autre choix que d’aller démarcher un établissement concurrent pour faire racheter votre crédit. Dans ce cas, il est souvent plus aisé de se faire assister par un courtier qui pourra solliciter l’ensemble des banques. Ce sera également l’occasion de vérifier que votre assurance-crédit est compétitive, avec de nouvelles économies à la clé si ce n’est pas le cas.
Les règles de base
Compte tenu des pénalités de remboursement anticipé (3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts maximum), des frais de garantie du nouveau prêt et des frais de dossiers éventuels, pour avoir intérêt à se lancer dans un rachat de crédit, Il faut un écart de taux d’au moins 0,7%-0,8% entre le taux de son emprunt et les taux actuels. Le capital restant dû doit être d’au moins 70 à 80 000 euros (plus il est élevé, plus les économies seront importantes) et l’opération doit s’envisager si vous comptez garder votre bien encore plusieurs années. Le rachat de crédit est d’autant plus intéressant qu’il est réalisé dans les premières années, période où l’on rembourse davantage d’intérêts chaque mois par rapport au capital.
