Un tournant décisif pour les marchés du logement neuf

L’union syndicale des constructeurs et aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB) vient de confirmer l’ampleur du décrochage du logement neuf en 2018, en particulier des maisons. Comme attendu, le marché de la maison neuve en secteur diffus n’a pas résisté à la remise en cause brutale des aides au logements et a enregistré une baisse de 11,3% à 119.700 ventes, soit 15.000 maisons de moins qu’en 2017.

Ces chiffres ne prennent pas en compte les constructeurs de maisons ne proposant pas le cadre sécurisé du contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Y compris ces derniers, la baisse du marché est plutôt de -15% selon les estimations de Patrick Vandromme, président de LCA-FFB alors que selon lui, un volume de 130.000 maisons correspond davantage à la demande annuelle des ménages. Les maisons en lotissement connaissent également un exercice 2018 très délicat. A fin septembre 2018 (derniers chiffres disponibles), les ventes se sont affaissées de 12,9% sur 12 mois glissants, et s’établissent à 9.534 unités.

Effet couperet pour les ménages modestes

2018 a en effet vu disparaître l’APL accession dans le neuf et l’enveloppe du PTZ divisée par deux dans les zones B2 et C (60% des PTZ sont distribués dans ces zones périurbaines et rurales). Deux évolutions qui ont directement affecté les primo-accédants avec un effet couperet pour les ménages modestes qui ne sont plus finançables. Selon les projections de LCA-FFB, sur l’ensemble de l’année 2018, ce sont près de 9.000 ménages primo-accédant qui auront dû renoncer à leur projet en zones B2 et environ 19.000 en zone C.

Certains territoires sont plus touchés que d’autres, notamment la Normandie (-22%), l’Occitanie (-17%), la Bretagne (-16%), trois régions dans lesquelles l’accession à la propriété constitue la principale, voire l’unique réponse à la demande de logement des ménages jeunes et modestes. Auvergne-Rhône Alpes (-15%), les Hauts-de-France (-15%), le Centre-Val de Loire (-14%) mais aussi l’Île-deFrance (-12%) ne résistent guère mieux.

La grande inconnue en 2020

Pour 2019, Patrick Vandromme ne voit pas de raisons que les ventes se détériorent davantage et table sur une relative stabilité du volume de maisons en secteur diffus, entre -3% et +3 %, soit 116.000 à 123.000 ventes. Dans le logement collectif par contre, aucun élément ne permet d’envisager une inversion de la tendance baissière constatée en 2018 compte tenu de la baisse des mises en ventes observées ces derniers mois, de l’augmentation des abandons de projets de résidences et de certains blocages de permis de construire en perspective des élections municipales de 2020.

La grande inconnue reste pour 2020 puisque se pose maintenant la question de savoir si 2019 sera la dernière année avec un PTZ en zones B2 (péri-urbaine) et C (rurale). LCA-FFB plaide toujours pour un rétablissement de l’APL accession et espère aussi une poursuite du PTZ en zones B2 et C après la fin 2019, date butoir pour l’instant fixée par le gouvernement pour ce dispositif qui pourrait pourtant s’avérer encore plus indispensable aux ménages modestes dans la perspective d’une remontée inéluctable des taux d’emprunts d’ici 1 à 2 ans.

Julien Denormandie attendu

Les débats autour du projet de loi de finances 2019 avaient cependant permis de confirmer les espoirs d’une poursuite du prêt à taux zéro (PTZ) dans ces deux zones après la fin 2019. Le ministre de la ville et du logement, Julien Denormandie, s’était engagé à réaliser prochainement un point d’étape afin d’envisager une aide à l’accession dans les zones les plus rurales pour les constructions neuves. « Nous espérons quand même que le PTZ sera reconduit même si ce n’est pas gagné », confie Patrick Vandromme. Et de prévenir que si la suppression du PTZ en B2 et C était confirmée pour 2020, le marché de la maison neuve en secteur diffus chuterait à moins de 100.000 ventes avec des conséquences dramatique sur l’emploi puisqu’on estime que chaque maison construite génère 3 emplois.

Quelle logique budgétaire ?

LCA-FFB rappelle aussi que l’économie réalisée par la reconfiguration du PTZ devrait ressortir à 700 millions d’euros pour 2018 auxquels s’ajoutent 50 millions d’euros pour l’APL accession. Or, si l’on considère 28.000 ventes de maisons neuves de perdues en zones B2 et C au prix moyen de 172 200 euros TTC, la perte de TVA pour l’État dépasse déjà ces économies en s’élevant à 803 millions d’euros, sans compter les autres recettes fiscales (impôts fonciers…) et les impacts économiques et sociaux sur l’emploi. Difficile donc de trouver une véritable logique budgétaire dans tout ça même si l’Etat et surtout les collectivités locales ont certainement récupéré des droits de mutation avec les ménages qui ont reporté leur achat dans le neuf vers l’ancien.