Un marché immobilier raisonnablement haussier ?

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Nouveau record de transactions, hausse des prix et pouvoir d’achat immobilier globalement stable grâce à la baisse des taux. Jusqu’ici tout va bien, observent les notaires…

Terres d’Oc Immobilier Sotheby’s International

Cela ne faisait plus guère de mystère : le volume de transactions immobilières en France va dépasser pour la première fois le million en 2019 en ce qui concerne les logements existants. Les notaires ont confirmé cette information ce mardi matin à l’occasion de leur conférence de bilan de l’année. À fin septembre 2019, le volume annuel de transactions atteignait déjà un niveau record avec 1,059 million de transactions réalisées au cours des douze derniers mois. C’est 100.000 transactions de plus qu’il y a 1 an, soit une hausse annuelle de 10,4%.

Une mécanique bien huilée

Sans surprise, ce dynamisme est porté par des taux de crédit historiquement bas qui permettent aux acheteurs de supporter la hausse des prix même si cette dernière reste très inégale sur le territoire et toujours centrée sur Paris et les grandes agglomérations, notamment Lyon qui a connu un gros rattrapage avec une hausse proche de 10% et même des envolées supérieures à 20% dans certains arrondissements. Les notaires constatent dans leurs études que les Français considèrent l’immobilier comme une valeur refuge et un élément d’assurance pour l’avenir, notamment en prévision de conditions moins favorables lors de la retraite, le grand sujet d’actualité de cette semaine. Rozenn Le Beller, notaire dans le Morbihan et responsable du pôle immobilier au Conseil supérieur du notariat, note aussi l’impact positif de la baisse du chômage qui permet à une population croissante d’accéder à un emprunt immobilier et une vitesse de rotation du parc immobilier au plus haut.

Hausse des prix confirmée

L’année 2019 n’étant pas encore totalement terminée, les notaires estiment que les prix des appartements anciens devraient progresser d’environ +5% sur un an, avec un rythme similaire en province ou en région parisienne. Pour les maisons, la hausse des prix est un peu moindre : entre +2% et +3%. Le prix de vente médian en province en 2019 s’établit à 125.000 € pour un appartement ancien et à 165.000 € pour une maison ancienne. Si les prix sont au plus haut dans de nombreuses agglomérations comme Lyon, Rennes ou Paris, Thierry Delesalle, co-président de l’Institut Notarial de Droit Immobilier, note que les prix en province ont désormais rattrapé leur niveau de 2011.

Un pouvoir d’achat immobilier stable sur le plan national

Les notaires soulignent que la surface finançable d’un appartement ancien sur l’ensemble de la France, en remboursant 800 €/mois de crédit pendant 20 ans et sans apport, est stable sur un an à 56 m² (budget de 160.000 €). Dans beaucoup de villes, on peut cependant accéder à une surface supérieure avec ce budget : 93 m² au Havre, 77 m² à Toulon, 73 m² à Grenoble, 68 m² à Marseille, 58 m² à Rennes et Toulouse et jusqu’à 171 m² à Saint-Etienne.

Pour s’offrir une maison, l’effort sera bien sûr plus important et la surface finançable avec une mensualité de 1300 €/mois pendant 20 ans et sans apport atteint en moyenne 154 m² en correspondant à un budget de 260.000€ (également stable sur un an). Mais dans les grandes agglomérations, 260.000€ ne permettra le plus souvent pas d’acquérir cette surface. Celle-ci sera par exemple comprise entre 80 et 100 m² dans les régions marseillaise, lyonnaise, nantaise rennaise, grenobloise ou toulousaine. Dans la région niçoise, ce sera même une maisonnette avec seulement 63 m².

Pas de bulle

A quoi s’attendre pour 2020 ? « Le nombre de primo-accédants sera certainement la variable d’ajustement », répond Thierry Delesalle, sachant que le carburant des taux très bas devrait continuer à alimenter les achats. Car côté vendeurs, il suffirait qu’ils soient un peu moins nombreux pour créer de nouvelles tensions sur les prix, d’autant que l’autre facteur de régulation du marché, la construction de logements neufs, est entrée dans une période de ralentissement liée à la frilosité des élus à accorder des permis de construire avant les municipales de mars 2020. Un phénomène cependant très variable selon les territoires. Thierry Delesalle attire aussi l’attention sur la population de seniors qui tend à vivre plus longtemps à son domicile, ce qui limite le nombre de logements proposés à la vente. A l’opposé, tout resserrement des conditions de financement bancaires pourrait freiner la demande. « Il n’y a pas de bulle prête à éclater, la grande majorité des transactions se font pour se loger », tient aussi à rassurer Rozenn Le Beller.

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