Un marché immobilier dynamique mais de plus en plus fragmenté

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Orpi et Laforêt notent que la demande, toujours dopée par les faibles taux immobiliers, reste supérieure à l’offre. Pour autant, Orpi observe que la fracture immobilière entre zone tendue et zone non-tendue s’est encore élargie en 2018.

Reuters

Les bilans annuels des réseaux d’agences immobilières confirment que 2018 a encore été une période exceptionnelle avec des volumes au moins comparables aux records de 2017. Orpi (1.250 agences en France) a ainsi enregistré un volume de ventes en hausse de 3,6% pendant que le réseau Laforêt (700 agences franchisées) affichait une progression de 3,1%. Niveau prix, la tendance nationale semble à l’accalmie même si les moyennes cachent toujours des disparités profondes. Orpi estime que le prix moyen au m² affiche une hausse de 0,9% seulement en 2018 avec un prix de vente moyen en augmentation de 1,4%. Laforêt évalue de son côté la hausse du prix moyen au m² à +2,8%.

Fracture territoriale

Les deux enseignes notent que la demande, toujours dopée par les faibles taux immobiliers, reste supérieure à l’offre. Pour autant, Orpi observe que la fracture immobilière entre zone tendue et zone non-tendue s’est encore élargie en 2018. Un tiers des ventes se fait en effet dans 10 départements, l’activité se concentrant notamment en Ile-de-France et dans les départements des grandes métropoles comme Lyon. « 38,2% du volume des ventes est réalisé en zone tendue et connaît une hausse de 3,6% du prix du mètre carré, quand les zones non tendues affichent une légère baisse voire une stabilité du prix du mètre carré à - 0,5% », explique Orpi. La présidente du réseau, Christine Fumagalli, alerte d’ailleurs sur l’accroissement du déséquilibre entre l’offre et la demande en zones tendues et regrette que la loi Elan, qui ambitionne surtout de faciliter la construction de logements neufs, ne se soit guère intéressée au parc immobilier existant.

Laforêt parle aussi d’une France fractionnée entre grandes métropoles et ruralité. Laforêt distingue les grandes métropoles, là où les bassins d’emplois sont conséquents, où l’économie tourne à plein régime et où le marché immobilier est sous tension, avec des prix à la hausse, des stocks bas et des transactions qui se font sous des délais très courts. Les villes moyennes, où la demande est plus faible et l’activité plus irrégulière, connaissent de fortes disparités, avec des phénomènes d’accélération comme à Saint-Malo, mais aussi de ralentissement comme c’est le cas à Reims.

2019 devrait rester dynamique

En dehors de quelques zones d’ombre comme telles que les événements sociaux ou l’impact psychologique du prélèvement à la source sur le pouvoir d’achat, la présidente d’Orpi pense que le marché immobilier devrait se stabiliser cette année et ralentir tranquillement la cadence. « Tout laisse aujourd’hui penser que l’année 2019 devrait être encore très dynamique, portée par le faible niveau des taux d’intérêts et par l’appétence des Français pour la pierre », note de son côté le président de Laforêt France, Yann Jéhanno. Selon lui, « 2019 s’annonce globalement très rassurante, avec un marché qui semble s’autoréguler, des prix dont la progression se calme, des délais de vente qui se détendent, ainsi que des marges de négociation qui remontent légèrement. Autant de signes annonciateurs d’un marché qui n’est pas en rupture, mais au contraire plutôt mature. »

Pas d’inquiétudes sur les taux à court terme

Au sujet des taux d’emprunt qui conditionneront la bonne tenue du marché en 2019, le courtier Meilleurtaux.com se montre encore très rassurant à court terme. Meilleurtaux anticipe des taux moyens toujours sous la barre des 2% sur les durées allant jusqu'à 25 ans, au moins jusqu'au printemps 2019. « Nous prévoyons une situation identique à celle que nous connaissons depuis le début de l'automne 2018, à savoir des taux bas pour tous mais toujours ce phénomène de décotes importantes pour les très bons profils c'est-à-dire les emprunteurs aux salaires plus élevés que la moyenne et une épargne représentant au moins 20% du financement, ceux-là pourront toujours prétendre à des taux plus bas d'environ 0,30/0,40%. En d'autres termes, si les profils lambdas devront se contenter de taux autour d'1,65%/1,70% sur 20 ans, les plus beaux dossiers passeront toujours sous la barre des 1,50% », explique la porte-parole du courtier, Maël Bernier.

a savoir

D’après le réseau Laforêt, les écarts entre les prix affichés et ceux actés à la vente ont sensiblement augmenté à 4,6% en 2018 en moyenne nationale contre 4% en 2017. Les négociations ont repris, avec cependant une exception à Paris (2,3% contre 2,7% en 2017), signe d’un marché ultra-fluide.

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