Ruée vers l’Ouest et revanche des zones rurales dans l’immobilier existant

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La forte hausse des prix ne concerne cependant pas toutes les villes moyennes selon le dernier bilan de la FNAIM.

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Le bilan des transactions immobilières du premier semestre 2021 dressé ce mercredi par la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) confirme bien sûr les tendances incontournables du moment que sont l’essor des villes moyennes et même des zones rurales avec une préférence des Français pour la maison individuelle. Depuis un an, les agents immobiliers de la FNAIM observent une hausse des prix de 5,1% au niveau national mais de seulement 3,6% pour les 10 plus grandes villes (hors Paris) et de +7,2% pour les 40 plus importantes villes suivantes (Top 11 à 50). Pour la première fois depuis très longtemps, les zones rurales affichent aussi une évolution positive de leurs prix (+2,6%).

Difficile pourtant de parler d’exode urbain. D’après un sondage IFOP réalisé en mai, 22% des acquéreurs ont emménagé dans une ville plus petite mais ils sont aussi 7% à déclarer avoir emménagé dans une ville plus grande…

Façade atlantique

La forte hausse des prix ne concerne cependant pas toutes les villes moyennes et les tendances régionales sont loin d’être homogènes. La FNAIM confirme une ruée vers l’Ouest avec beaucoup de destinations de la façade atlantique qui affichent des envolées de plus de 10% depuis le début de la crise sanitaire comme Le Havre, Lorient, Saint-Nazaire, Caen, Brest et même pour des villes plus éloignées de la mer comme Angers et Poitiers. A l’inverse, certaines villes moyennes ont vu leur rythme de hausse de prix ralentir après la crise sanitaire. C’est le cas par exemple dans le Sud-Est à Cannes, Antibes ou Aix-en-Provence ou dans le Nord à Amiens.

Rattrapage

Si on se penche plusieurs années en arrière, on comprend aussi que l’ampleur des hausses de ces villes moyennes et des zones rurales peut être assimilée à des rattrapages. D’après les calculs de la FNAIM, sur 5 ans, Paris domine toujours avec une flambée des prix de 22% à comparer à +14,4% pour la France entière, +16,7% pour 9 autres grandes agglomérations, +12,9% pour les villes suivantes (Top 11-50) et -3,5% pour les zones rurales. Sur 10 ans, le phénomène est encore plus marqué avec notamment une baisse de prix de -8,1% dans les zones rurales.

Rentabilités locatives

A noter que ces tendances influencent aussi les rentabilités d’un investissement locatif. On savait déjà que les loyers du parc locatif privé ont augmenté moins vite que les prix ces dernières années dans les 10 plus grandes villes, ce qui dégrade le rendement de l’investissement. Mais aujourd’hui, ce phénomène se transpose aux villes moyennes avec l’exemple d’une localité comme Saint-Etienne qui affiche historiquement une rentabilité locative parmi les meilleures de l’hexagone en raison d’un m² très accessible mais voit aujourd’hui ses prix bondir, avec cependant une plus-value à la clé pour ceux qui ont déjà investi.

a savoir

La part des maisons dans les ventes de logements existants a fortement augmenté depuis le début de la crise sanitaire : elle est passé de 55,9% en février 2020 à 58,1% en décembre 2020. Sur les 6 dernières années, cette part n’avait jamais dépassé 57% (source : FNAIM).

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