Revenus fonciers : peut-on déduire les intérêts d’une avance sur assurance-vie ?

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La question a été posée au ministre de l’Economie et des Finances. Elle est toujours en attente de réponse.

Boursier.com

En matière de revenus fonciers, les intérêts d’emprunts sont déductibles. Ce principe est bien connu des investisseurs, la principale condition étant que la dette en question ait été contractée pour « la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés » données en location (art 31 du code général des impôts).

Juridiquement, l’avance est un prêt

Que se passe-t-il alors lorsque le bien a été financé par une avance sur assurance-vie ? Pour mémoire, une avance sur contrat permet d’obtenir des liquidités sans effectuer de rachat. Moyennant un taux d’intérêt, l’assureur prête ainsi de l’argent à l’assuré (le prêt étant garanti par le capital du contrat).

Juridiquement, ce type d’avance est un prêt, comme l’a déjà confirmé l’administration fiscale. En toute logique, les intérêts d’une avance devraient donc être déductibles des revenus fonciers lorsque l’avance sert à financer une opération locative. Ceci étant, aucun texte ne l’indique clairement.

Une question pour clarifier les choses sur le plan fiscal

Le sénateur Claude Malhuret a donc adressé en novembre une question écrite sur ce sujet au ministre de l’Economie et des Finances. Pour l’heure, aucune réponse n’a été publiée par Bercy. Mais le moment venu, la réponse du ministère aura son importance.

Elle permettra ou non de valider les stratégies de financement basées sur l’assurance-vie. L’avance est relativement bon marché et le sera encore plus en cas d’officialisation de la déductibilité des intérêts. Par ailleurs, à supposer une réponse positive, il sera intéressant de voir quel niveau déduction autorise Bercy.

L’administration permettra-t-elle une déductibilité totale des intérêts de l’avance (comme pour n’importe quel prêt) ? Considèrera-t-elle plutôt que le coût réel du prêt correspond au coût de l’avance déduction faite du gain généré par le capital toujours logé sur le contrat ? Nous ne manquerons évidemment pas de tenir nos lecteurs au courant des suites données à la question du sénateur Claude Malhuret.

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