Les propriétaires de résidences de tourisme en montagne paient cash les restrictions sanitaires. Leurs exploitants, qui ont fermé la majeure partie de ces sites à Noël, sont de plus en plus nombreux à ne pas honorer le versement de leurs loyers.
Le coup d’arrêt porté aux stations de ski par la crise sanitaire met en grande difficulté les propriétaires de biens immobiliers en résidences de tourisme. L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et les professionnels de l’immobilier d’investissement tirent la sonnette d’alarme alors que de plus en plus de bailleurs peinent à toucher les loyers qui leur sont normalement versés trimestriellement par les exploitants.
Défaut de transparence
Dans un article du Parisien daté d’aujourd’hui, l’un de ces « petits propriétaires » témoigne de sa situation personnelle avec le gestionnaire DG Holidays. Ce dernier avait proposé aux quelque 440 copropriétaires de ses résidences de renoncer à une grande partie de leurs loyers dès le mois de mai, un arrangement refusé par 150 d’entre eux qui ont lancé - à des frais juridiques non négligeables – un commandement de payer leurs retards de loyers.
Un communiqué de l’UNPI publié en début du mois dresse un constat similaire : « De nombreux propriétaires sont venus prendre conseil et alerter la Fédération sur les pratiques de leur gestionnaire de résidences de tourisme gérée et sur les loyers dus. Ils dénoncent l’absence de transparence des comptes de gestion des résidences et l’avalanche d’argumentations juridiques organisées par certains gestionnaires de résidence ».
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La majorité des résidences de tourisme fermées à Noël
Interdites d’ouvrir leurs remontées mécaniques, les restaurants toujours fermés, les stations de ski françaises ont connu à Noël une chute de fréquentation historique, avec un taux d’occupation moyen tombé à 25% sur cette période. Sans touristes, l’ensemble du tissu économique de la Montagne s’est retrouvé paralysé : beaucoup d’hôtels et de résidences de tourisme sont restés portes closes. Chez les grands exploitants par exemple, Pierre & Vacances n’avait ouvert pendant les fêtes que neuf de ses 70 sites montagnards, et Odalys 18 de ses 70 résidences.
Echappant à un 3e confinement, les vacances d’hiver, qui courent jusqu’au 1er mars, s’annoncent un peu moins catastrophiques : ainsi, Pierre & Vacances a annoncé l’ouverture de 47 sites et Odalys 26. Mais le taux de remplissage de ces résidences devrait rester très faible et les conditions d’annulation très souples appliquées par les exploitants permettent difficilement d’anticiper le niveau de redressement de leurs recettes locatives.
Fonds de solidarité
Le gouvernement, qui avait débloqué en décembre près de 4 milliards d’euros en soutien aux acteurs de la Montagne, vient par ailleurs d’élargir le bénéfice du fonds de solidarité de 600 M€ aux résidences de tourisme réalisant moins d’un million d’euros de chiffre d’affaires pour la couverture de 70% de leurs charges fixes. La mesure devrait alléger l’effort financier d’une partie de ces gestionnaires, et théoriquement leur capacité à honorer les loyers de leurs propriétaires.
Mais l’accumulation des retards de loyers et la situation catastrophique du secteur touristique promettent un avenir compliqué aux petits propriétaires de ces résidences de montagne. Les bailleurs et leurs exploitants se trouvent aujourd’hui en très grande difficulté.
« Après s’être partagé les pertes de l’année 2020, année durant laquelle les propriétaires ont vu chuter leurs revenus de 20 à 30 %, et les exploitants basculer dans le rouge, le secteur ne pourra supporter le tsunami financier lié à la fermeture des domaines skiables pour la saison 2020/2021 », considère Consultim Groupe, spécialiste de l’immobilier d’investissement, dans une pétition en ligne appelant les pouvoirs publics à soutenir davantage les résidences de tourisme.
« Les exploitants mis en difficultés ne seront plus en mesure d’honorer leurs engagements vis-à-vis des propriétaires bailleurs [et] faute de revenus liés à leurs investissements, les dizaines de milliers de particuliers ne seront plus en mesure d’assumer le remboursement des crédits liés à ces investissements, entrainant des conséquences personnelles dramatiques. »
Sans compter que le contexte de crise n’encourage pas forcément ces acteurs à adopter les comportements les plus fair-play vis-à-vis des propriétaires.
Remise en question des loyers futurs
« Certains gestionnaires de résidences de tourisme ont ainsi profité de la situation pour s’affranchir de la dette locative latente, mais aussi remettre en question durablement les loyers à venir », témoigne l’UNPI. « Si des actions judiciaires seront engagées par les propriétaires avec notre soutien, la Fédération reste ouverte au dialogue », prévient-elle.
Pour venir en aide à ses adhérents, la Fédération demande notamment au gouvernement d’ouvrir le bénéfice du fonds de solidarité montagne aux propriétaires des locations (sous régime LMNP comme LMP) et celui du crédit d’impôt de 50% (accordé aux bailleurs de « locaux non essentiels » qui auraient renoncé à un mois de loyer au dernier trimestre 2020) aux bailleurs de résidences gérées ayant rencontré des difficultés de gestion pour trois mois de loyers glissants.
