Quelle rentabilité avec le nouveau dispositif d’investissement locatif Denormandie ?

Tendance Actu 0

La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a passé au crible 6 villes moyennes éligibles au dispositif...

Boursier.com

La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a calculé la rentabilité que peut procurer un investissement dans l’ancien avec travaux dans le cadre du nouveau dispositif fiscal Denormandie pour un échantillon de 6 villes éligibles (parmi les 222 villes du programme Action Cœur de Ville). La FNAIM se base sur la mise en location d’un logement de 60 m² ayant nécessité des travaux pour un montant de 25% du coût total de l’opération (la même proportion que pour le PTZ dans l’ancien) tel qu’imposé par le dispositif qui vise à rénover le parc ancien des centres-villes de territoires connaissant une dégradation importante de l’habitat ancien.

Initiative saluée

La FNAIM salue d’ailleurs cette première grande mesure fiscale concernant l’immobilier ancien qui attribue les mêmes avantages que le Pinel dans le neuf. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, l’acquéreur doit s’engager à louer le logement rénové pour une durée comprise en 6 et 12 ans selon le même mécanisme que pour le Pinel concernant les logements neufs. La réduction d’impôt sera calculée selon les mêmes modalités et sous les mêmes conditions de plafonnement des loyers que pour le Pinel. Elle pourra donc représenter jusqu’à 21% du coût de l’opération pour une location pendant 12 ans.

A SAVOIR

Le Dispositif Denormandie est pour l’instant prévu pour une période allant du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2021. Un décret reste attendu pour fixer la nature précise des travaux éligibles.

Quelle rentabilité ?

Le président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion, estime le levier « très intéressant pour redynamiser le parc ancien des villes moyennes » en s’adressant à un public local, avec des budgets accessibles et des rendements intéressants à la clé (de 5% à 8% brut dans des villes comme Carcassonne, Auxerre, Pau, Voiron, Saint-Nazaire ou Grasse (selon les calculs de la FNAIM). Des villes où la part des copropriétés construites avant 1974 est souvent importante (supérieure à 50% pour Pau, Voiron et Grasse).

Simulation à Auxerre

Dans l’exemple d’Auxerre, un 60 m² à rénover peut ainsi être acquis pour un peu moins de 90.000 € (hors frais de notaires), ce qui fait un budget total d’environ 119.000 euros en ajoutant près de 30.000 € de travaux de réhabilitation. Sur une période de 6 ans, ce logement pourra générer des loyers de 37.584 € et 14.254 € d’économies d’impôt (2% par an, soit 12% du coût total de l’opération). Cela correspond à des revenus de 8.640 € par an (loyers + réduction d’impôts), soit un rendement brut de 7,3%. Ce même rendement peut être obtenu sur une période de 9 ans. Sur 12 ans, il se tasse à 7%.

Denormandie pour un 60 m² loué sur 6 ans
en euros, source : FNAIM
Loyers perçus sur la périodeRéduction d'impôt sur la périodeLoyers + réduction d'impôts par anCoût de l'opération (prix du bien + travaux)Rendement brut annuel
Carcassonne32.61610.4317.17486.9238,2%
Auxerre37.58414.2548.640118.7847,3%
Pau41.25617.6729.821147.2646,7%
Voiron40.24820.48810.123170.7315,9%
Saint-Nazaire41.90424.06010.994200.5045,5%
Grasse53.56829.22513.799243.5455,7%
Commentaires