Quelle différence de taux d’emprunt en fonction de vos revenus ?

Pour un achat immobilier, on a l’habitude de distinguer les taux d’emprunt moyens accordés par les banques des meilleurs taux réservés aux emprunteurs avec des profils supérieurs, c’est-à-dire le plus souvent des hauts revenus. Le courtier en ligne Pretto est allé plus loin en analysant, pour la durée d’emprunt de 25 ans, quatre catégories de revenus : jusqu’à 40.000 € par an, de 40.000 à 80.000 € par an, de 80.000 à 120.000 € et plus de 120.000 € par an.

Taux d’endettement maximum de 35%

Cette durée de 25 ans est souvent utilisée aujourd’hui pour accompagner la hausse des enveloppes de financement liée à la progression continue du prix des logements, mais aussi pour respecter la contrainte imposée aux banques d’un taux d’endettement maximum de 35%. Ce taux d’endettement se définit par le rapport entre la mensualité de remboursement (assurance comprise) et les revenus de l’emprunteurs. On rappellera aussi que dès que la durée d’emprunt est supérieure à 20 ans (23 ans par exemple), les banques appliquent la grille de taux de la durée immédiatement supérieure, c’est-à-dire 25 ans. De la même manière, si vous empruntez sur 17 ans, c’est généralement la grille des taux sur 20 ans qui sera retenue.

Pretto estime ainsi que les ménages aux tranches de revenus les plus élevés (+120 KE) peuvent emprunter aujourd’hui en moyenne à 1,02% alors que les emprunteurs les plus modestes (jusqu’à 40 KE) obtiennent plutôt 1,26%. De 40 à 80 KE, le taux se situe en moyenne à 1,19% et à 1,08% dans la tranche 80-140 KE. D’après Pretto, il s’agit de nouveaux records puisque ces taux se situent près de 20 points de base sous les anciens taux historiques de novembre 2019.

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Apport personnel

Pierre Chapon, président et cofondateur de Pretto considère d’ailleurs que les banques ont réussi à reconstituer des marges sur le crédit immobilier malgré ces taux aussi bas car elles disposent de beaucoup de liquidités et bénéficient de conditions de refinancement exceptionnelles grâce aux largesses monétaires de la banque centrale européenne.

Pretto constate cependant que l’apport personnel est de plus en plus discriminant. A budget d’achat égal, après la durée d’endettement plafonnée à 25 ans, l’apport constitue en effet le deuxième levier sur lequel les ménages doivent jouer à la hausse pour diminuer leur taux d’endettement et respecter les conditions d’octroi de crédits des banques…