Prix de l'immobilier : les grandes villes s'essoufflent mais les zones periurbaines gardent du potentiel

Le spécialiste de l’estimation immobilière, Meilleurs Agents, s’attend à une stabilisation des valorisations cette année au niveau national malgré un recul du volume de transactions qui pourrait atteindre 20% à 30% avec un nombre de ventes de confort qui devrait chuter par rapport à celui des ventes dites contraintes. « Les vendeurs pourraient mettre quelques mois à accepter ce nouveau cycle baissier. Or, ce manque de compréhension immédiate du nouveau visage du marché ne manquerait pas de générer une situation de blocage temporaire », explique Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de Meilleurs Agents.

Atterrissage depuis le deuxième semestre 2022

Alors que l’atterrissage des prix est déjà sensible depuis le deuxième semestre 2022 dans les grandes métropoles les plus chères où la remontée des taux d’emprunt impacte de plein fouet le pouvoir d’achat immobilier, Meilleurs Agents pense que cette tendance va se poursuivre en 2023, notamment à Paris où les prix pourraient reculer de 3% et revenir cette fois sous la barre des 10.000 € le m². Pour autant, les zones rurales et péri-urbaines devraient encore tirer le marché vers le haut avec des prix qui pourraient continuer à progresser.

Parmi les 11 plus grandes villes françaises étudiées par la plateforme, 3 ont commencé à reculer en 2022 : Bordeaux (-2,9%), Lyon (-1,4%) et Paris (-1,2%) mais d’autres ont connu un rattrapage annuel des prix parfois très important comme Marseille (+14,1%), Montpellier (+7%) ou Nice (+6,5%).

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Les acquéreurs reprennent la main

Laforêt rejoint ce scénario dans la mesure où le réseau d’agences immobilières estime que les départements et communes "bon marché" pourraient connaître une nouvelle hausse des prix quand les plus chers risquent de baisser face à des capacités d’emprunt réduites. « Les acquéreurs perçoivent que les prix sont sur une phase d’atterrissage et précipitent moins leur décision, tandis que les vendeurs restent parfois campés sur leurs prétentions », constate Laforêt.

La franchise immobilière fait le pari que les zones périurbaines, à mi-chemin entre les centres-villes et la campagne, pèseront grandement à la hausse sur les prix et les volumes. En revanche, Laforêt est plus nuancée sur les environnements ruraux où la demande pour les maisons peut régresser dans les zones où les prix ont flambé ces dernières années sans raison structurelle et avec une hausse du coût de l’énergie qui rend moins attrayant ce type de biens. En effet, si l’envie de nature et d’espace perdure depuis la crise sanitaire, « une partie des acquéreurs retournent progressivement vers les appartements de centre-ville », note Laforêt.

Pas de krach en vue

Laforêt espère ainsi une forme de retour à l’équilibre du marché immobilier ancien en 2023 après une phase d’euphorie : « les acquéreurs resteront stimulés par la volonté de devenir propriétaires et par la crainte de voir les taux d’intérêt bondir encore. De leur côté, les vendeurs intègrent progressivement que la demande n’est plus aussi forte que par le passé et que les contraintes de financement vont influencer les propositions qui leur seront faites ».

Meilleurs Agents parle aussi d’un rééquilibrage pour 2023 en écartant un véritable retournement de marché malgré des taux d’emprunt qui vont encore impacter le pouvoir d’achat immobilier des Français. Des taux qui pourraient bientôt retrouver un niveau moyen de 3% sur 20 ans. Or, selon le groupe bancaire BPCE, ce n’est qu’un scénario avec des taux à 5% ou 6% qui pourrait entraîner un véritable krach immobilier. On en est donc loin.