Primo-accession : 41,5% de la production de prêts est à plus de 25 ans !

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Il y a 5 ans, cette proportion n’était que de 15%. Cet allongement progressif des durées a été un moyen pour beaucoup d’acquéreurs de faire face à la hausse des prix.

Reuters

24 mois. C’est l’allongement de la durée moyenne de production de prêts immobiliers depuis 2013. Selon le dernier Observatoire Crédit Logement /CSA, les financements immobiliers signés en février affichaient une durée moyenne de 230 mois… Un record.

Les durées longues pour les primo-accédants

Cet accroissement est particulièrement sensible chez les primo-accédants pour lesquels le prêt-type dépasse les 20 ans (245 mois). Plus spectaculaire encore, dans cette catégorie, il apparaît que les financements à 25 ans ou plus ont représenté 41,5% des volumes en février. A titre de comparaison, le poids des financements longs n’était que de 15% en 2014.

Alors qu’au début des années 2010, les banques étaient frileuses à l’idée de prêter au-delà de 20 ans, les opérations à 25 ou 30 ans ont clairement fait leur retour depuis 2017. Il faut dire que grâce au tassement des taux, l’allongement des durées a été le seul moyen pour de nombreux ménages de faire face à la hausse des prix immobiliers.

Aujourd’hui, une mensualité de 1.000 euros sur 20 ans permet d’emprunter un peu plus de 208.000 euros au taux moyen du marché (1,45%). En passant à 25 ans (au taux de 1,70%), cette même mensualité donne accès à un capital de 244.000 euros, soit 17% de plus.

Des inconvénients à ne pas oublier

Si la recherche de prêts plus longs est actuellement la seule option pour des candidats à l’accession à la solvabilité limitée, il convient néanmoins de rappeler qu’elle ne constitue pas une recette miracle.

Un prêt à 25 ans est nécessairement plus coûteux qu’un prêt à 20 ans. Emprunter 200.000 euros sur 20 ans à 1,45% revient au total à 30.500 euros. Sur 25 ans (à 1,70%), la facture passe à 45.650 euros.

L’autre inconvénient concerne le remboursement moins rapide du prêt. En cas de revente rapide, le capital restant à rembourser est bien plus élevé avec un prêt long. Or, il est rare que les primo-accédants conservent leur bien jusqu’au terme du financement.

Nos simulations réalisées l’an passé (avec des taux un peu plus élevés qu’aujourd’hui) ont montré qu’une revente au bout de 10 ans impose de rembourser 54% du capital initial si le financement a été fait sur 20 ans. A la même échéance, le capital restant dû est de 65% pour un prêt à 25 ans et passe à 74% pour une opération initiale à 30 ans.

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