L’enjeu est de savoir si la forte augmentation des refus de prêts immobiliers incitera l’autorité de surveillance à réviser ses recommandations de décembre 2019…
C’est cette semaine que doit se réunir le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), autorité française de surveillance du système financier. Pour cette dernière réunion de l’année, l’enjeu est de savoir si la forte augmentation des refus de crédits immobiliers par les banques incitera le HCSF à réviser ses recommandations de décembre 2019 relatives aux évolutions du marché immobilier.
Jusqu’à présent, l’autorité de surveillance présidée par le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, Bruno Le Maire, recommande toujours aux banques de limiter le taux d’endettement à 33% du revenu net de l’emprunteur sur une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans avec une flexibilité accordée de manière ce que jusqu’à 15% de la production de crédits puisse s’écarter du strict respect de ces critères, dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.
Des conditions d’octroi de plus en plus dures
Sur le terrain, les banques appliquent à la lettre ces exigences et ne prennent souvent guère en compte le reste à vivre des emprunteurs. Elles exigent non seulement un apport de 10% mais réclament de plus en plus de disposer d’une épargne résiduelle, ce qui fait souvent défaut aux jeunes primo-accédants. Enfin, la situation professionnelle est désormais examinée en détail, les emprunteurs travaillant dans des secteurs directement exposés à la crise sanitaire comme la restauration, certains commerces, l’aérien, ou l’événementiel se voyant généralement exclus. La prudence des banques est par ailleurs exacerbée par la montée du chômage et par une éventuelle baisse des prix de l’immobilier qui peut mettre en difficultés des emprunteurs contraints de revendre rapidement leur logement.
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Première analyse de l’impact de ces recommandations
Le HCSF avait donné rendez-vous mi-décembre pour livrer une première analyse de l’impact de ses recommandations. La ministre en charge du logement, Emmanuelle Wargon, a également demandé un bilan de l'application de ces règles tandis que plusieurs députés ont alerté sur la forte augmentation des refus de prêts. Les professionnels du crédit immobiliers ne se font cependant guère d’illusions sur un changement de cap à court terme : au mieux ils espèrent une augmentation de la flexibilité accordée aux banques sur la part de crédits pouvant s’écarter des critères (actuellement fixée à 15%). Il s’agirait par exemple de laisser davantage de marge de manœuvre aux banques pour accorder des crédits à des emprunteurs dont la situation financière et professionnelle le permet avec un reste à vivre suffisant.
Davantage de flexibilité espérée par les professionnels
« S’il faut en effet actuellement être prudent dans l’attribution des crédits en raison du contexte économique, nous constatons d’ores et déjà que les banques, via les normes de reste à vivre, d’apport et d’épargne résiduelle, limitent le risque et protègent l’emprunteur. Nous espérons donc que le HCSF laissera une plus grande marge de flexibilité aux banques, en la portant de 15% à 30% de leur production », indique ainsi Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.
« Avec la crise, une augmentation du taux de défaut est à anticiper, ce qui est de nature à exacerber la prudence des banques qui font face à une hausse du coût du risque. Ceci pourrait de facto inciter le HCSF, lors de la réunion de ce mois, à ne faire évoluer qu’à la marge ses recommandations de décembre 2019 », considère le courtier Emprunt Direct.
a savoir
Le reste à vivre correspond à la part des revenus qu'il reste à un ménage pour financer ses dépenses courantes, une fois les charges d'emprunts payées, y compris les prêts à la consommation. Certains établissements peuvent aussi déduire les impôts. Les banques exigent un montant minimum pour ce reste à vivre, par exemple 700 € pour un célibataire, 1.000 à 1.200 € pour un couple et 1.250 € pour un couple avec un enfant. Pour un investisseur locatif, un ratio de 70% est appliqué aux loyers encaissés. Plus ce reste à vivre est important, moins la banque prend de risque lorsque l’emprunteur dépasse le taux d’endettement de 33%.
