Plus-values immobilières : un super abattement en zones tendues dès 2018

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Un amendement au PLFR a été adopté hier. Les vendeurs de terrains et de biens destinés à la construction ou à la reconstruction pourront avoir un rabais supplémentaire de 70%, voire 85%.

Boursier.com

C’est fait. Le gouvernement a précisé ses projets en vue de favoriser la construction dans les zones tendues. En septembre, il avait indiqué vouloir accorder de 70% à 100% d’abattement sur les plus-values. Finalement, l’amendement au projet de loi de finances rectificative adopté hier prévoit d’octroyer un rabais de 70% à 85%.

Biens concernés

Pour bénéficier de l’abattement exceptionnel, les actifs cédés devront être situés dans des communes classées en zones tendues. L’abattement concernera les terrains mais aussi les biens bâtis en vue d’un projet de démolition/reconstruction.

Conditions

Pour entrer dans le champ de la mesure, le compromis devra être signé entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. Par ailleurs, la vente effective devra intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de la promesse.

L’octroi de l’abattement sera aussi conditionné à un engagement de l’acquéreur. Il devra construire ou reconstruire dans les 4 ans suivants la vente et la surface construite devra être au moins égale à 90% de la surface maximale autorisée par les règles locales d’urbanisme.

Abattement

L’abattement de droit commun sera de 70%. Mais il pourra monter à 85% si le cessionnaire s’engage à réaliser au moins 50% de logements sociaux ou intermédiaires.

Il est à noter que cet abattement concernera à la fois l’impôt et les prélèvements sociaux. De surcroît, le texte précise qu’il sera « applicable sur les plus-values déterminées dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VD du code général des impôts ». Autrement dit, il s’imputera après les abattements pour durée de détention (voir exemple dans le tableau ci-dessous).

Exclusions et pénalités

L’amendement précise que ce « super abattement » ne sera pas accordé si le bien est vendu à un membre de la famille (conjoint, partenaire, concubin, ascendant, descendant) ou à une société dont un membre de la famille est associé.

En cas de non-respect des conditions imposées en matière de construction/reconstruction, le cessionnaire sera redevable d’une amende égale à 10% du prix de vente.

Mesures annexes

En marge de cet abattement exceptionnel, l’amendement du gouvernement prévoit aussi de proroger jusqu’à fin 2020 deux autres dispositifs : l’exonération des plus-values lorsque le bien est cédé à un organisme de logement social en vue de la construction de logements et l’exonération en cas de cession d’un droit de surélévation.

Exemple pour une plus-value de 30.000 euros après 10 ans de détention
L'Argent & Vous d'après PLFR 2017
Droit communAbattement de 70%Abattement de 85%
IRPSIRPSIRPS
Plus-value30.000€30.000€30.000€30.000€30.000€30.000€
Abattements pour durée de détention30%8,25%30%8,25%30%8,25%
Plus-value nette21.000€27.525€21.000€27.525€21.000€27.525€
Abattement exceptionnel0%0%70%70%85%85%
Plus-value taxable21.000€27.525€6.300€8.258€3.150€4.129€
Taux (en 2018)19%17,2%19%17,2%19%17,2%
Taxation3.990€4.734€1.197€1.420€599€710€
Taxation globale8.724€2.617€1.309€
Economie-6.107€-7.416€
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