Plus-values immobilières : gare à la majoration du prix d’achat !

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L'administration fiscale vérifie la réalité des dépenses liées aux travaux effectués lors de l'achat d'un bien immobilier, lorsqu'un contribuable s'en prévaut pour majorer le prix d'acquisition.

Reuters

Dans une affaire récente (1), la cour administrative d’appel de Marseille a remis en cause le montant de la plus-value déclarée par des époux au titre de la vente, intervenue le 30 janvier 2012, d’une maison au prix de 190.000 euros, au motif qu’il n’était pas justifié du paiement de certaines dépenses venues majorer le prix d’acquisition de ce bien, pour un montant total de 42.400 euros.

Pas de preuve de règlement en espèces

Dans ce cas précis, les requérants n'ont pas démontré « avoir procédé à leur règlement en espèces, en produisant des attestations de garantie décennale des entreprises concernées et des extraits de leur relevés bancaires faisant apparaître des retraits d’espèces destinés, selon leurs assertions, au paiement de ces entreprises, en l’absence, notamment, de toute correspondance entre les dates et les montants des retraits et ceux des factures émises ».

Ils ont également fait état d’une attestation manuscrite, établie postérieurement au contrôle de l’administration, ne permettant pas non plus de démontrer de la réalité du paiement d’une facture de 4.500 euros émise le jour de la vente par une société de bâtiment. Dans ces conditions, « les requérants, qui ne fournissent aucun reçu de paiement, ni extrait de leur compte client dans la comptabilité des entreprises concernées, ne démontrent pas avoir supporté des dépenses à hauteur de la somme remise en cause par l’administration », selon la cour administrative d’appel, qui a rejeté la demande des vendeurs.

Le montant de l'imposition

Pour rappel, les plus-values immobilières lors de la cession d’une résidence autre que principale sont imposées en principe au titre de l’impôt sur le revenu (IR) à hauteur de 19 %, et 17,2 % de prélèvements sociaux. Un système d’abattements prévoit une exonération progressive d’IR au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Si le montant de la plus-value résulte de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, il est possible de majorer le prix d’acquisition pour faire baisser l’imposition en tenant compte des travaux. Soit, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, en sollicitant de manière optionnelle le bénéficie d’un forfait de 15 %, soit comme le prévoit l’article 150 VB du Code général des impôts (CGI), sur justificatifs des « dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ». Des conditions qui doivent donc être strictement respectées.

(1) Cour administrative d'appel de Marseille, 30 janv. 2020, n° 18MA02033.

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