Plus-values immobilières : attention aux dépenses de construction

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Un arrêt récent montre les limites de dépenses de travaux qui peuvent être prises en compte dans la majoration du prix de vente, au titre du calcul des plus-values de cession.

Reuters

Une SCI a acquis en octobre 2005 un bien immobilier pour un montant de 76.200 euros. A la suite de l’accomplissement de travaux, elle a cédé le bien en 2009 pour un montant de 230.000 euros. La SCI a rempli une déclaration de plus-value immobilière en décembre 2009 faisant apparaître une moins-value de cession, résultant de la majoration du prix d’acquisition de l’immeuble par les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés sur celui-ci, d’un montant de 191.500 euros. A l’issue d’un contrôle sur pièces des déclarations de l’associé, l’administration fiscale a remis en cause le principe de la majoration, par ces dépenses, du prix d’acquisition de l’immeuble, et lui a notifié des suppléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales. Sa demande de décharge d’impôts ayant été rejetée par le tribunal administratif, il a formé un appel.

Majoration du prix de vente possible

En matière de plus-values immobilières, la cour administrative d'appel de Versailles rappelle la règle : en application des dispositions de l’article 150 VB du CGI, le cédant d’un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d’acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu’il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu’elles mentionnent. Selon ces dispositions, le vendeur ne peut toutefois pas majorer ce prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues.

Travaux exposés après l’acquisition de l’immeuble

En l’espèce, le vendeur soutient que les travaux accomplis pour le compte de la SCI sur l’immeuble durant la détention de ce bien par cette SCI n’auraient pas le caractère de travaux exposés après l’acquisition de l’immeuble dès lors qu’il aurait été procédé à la destruction de l’ancien immeuble édifié sur cette parcelle, puis à l’édification d’une nouvelle construction. Or il résulte de l’instruction que la demande de permis de construire déposée pour le compte de la SCI en 2006 fait mention, non d’une construction neuve, mais d’une extension ou surélévation d’un bâtiment existant.

En outre, l’arrêté municipal portant délivrance de ce permis, ainsi que l’attestation de non-contestation des travaux comportent eux aussi une mention analogue « extension-surélévation » et ne font état d’aucune construction nouvelle, tandis que l'appréciation des faits montre que l’administration fiscale a considéré à bon droit que ces travaux n’avaient pas été accomplis par une entreprise. Ainsi, ces travaux doivent être analysés comme ayant été réalisés après l’acquisition du bien au sens de l’article 150 VB du code général des impôts. La demande du requérant est donc rejetée.

CAA Versailles, 7e ch., 22 avr. 2020, n° 18VE02040.

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