Plus-values à la revente : le critère de la résidence principale s’interprète strictement

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Gare au redressement fiscal si vous n'avez pas vraiment occupé votre logement de façon permanente.

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En cas de revente de la résidence principale, les contribuables français sont exonérés d’impôt sur la plus-value qu’ils ont réalisée. Mais attention : pour bénéficier de cet avantage fiscal, aucun doute ne doit planer sur le caractère « principal » du bien vendu.

L’administration veille au grain et une décision de la cour d’appel administrative de Douai, repérée par Fiscalonline.com, vient de récemment rappeler que la notion de résidence principale est d’interprétation stricte. Et sur des montants aussi importants que les transactions immobilières, la requalification en résidence secondaire peut coûter cher.

Occupation effective

L’occupation d’un logement qui était initialement une résidence secondaire, entre la vente d’un bien et l’achat d’un autre, doit être "effective" et au centre des intérêts matériels et professionnels de son occupant, pour que ce logement soit considéré une comme résidence principale.

Si cette occupation n’est que ponctuelle, c’est le régime des résidences secondaires qui s’applique : les plus-values de la revente sont alors imposables.

Plus de 39.000€ de redressement

En l’espèce, un couple lillois avait vendu en janvier 2009 un bien immobilier dont ils n’avaient pas déclaré de plus-value. En 2012, ces contribuables ont reçu une notification de redressement fiscal de plus de 39.000 euros, l’administration ayant considéré que le bien n’était pas leur résidence principale à la date de sa cession.

Contestant cette interprétation, le couple a saisi la justice en soutenant que ce logement a constitué leur résidence principale entre février 2008 et janvier 2009 : ils ont quitté leur précédente résidence principale pour s’installer dans ce bien en février 2008, qui était jusqu’alors occupé par leur fille. Par la suite, la même année, en octobre, ils ont acheté un autre bien, y transférant leur résidence principale après avoir vendu l’immeuble qu'ils ont déclaré occuper pendant près d'un an.

Mentions des actes notariés

Mais pour la justice, qui a donné raison en première et en deuxième instance au fisc, la réalité de cette "résidence principale" n’a pas été prouvée en raison d’un ensemble d’éléments : ainsi, dans le compromis d’achat de leur dernier bien, l’acte notarié ne mentionnait pas que le logement faisant l’objet du redressement fiscal était leur résidence principale. Le bien qu’ils occupaient précédemment était indiqué à la place.

Ce dernier bien, qui a été confié à une agence immobilière en 2008, quelques mois après l’avoir quitté – selon la version du couple – a d’ailleurs aussi été déclaré deux ans plus tard comme leur résidence principale dans l’acte de cession signé en avril 2010, note la cour.

Factures EDF

Pour requalifier son usage "secondaire", les juges se sont appuyés sur d’autres faisceaux d'indices, comme les factures de consommation d’énergie, dont le volume a été considéré comme trop modéré pour une occupation continue normale, ou le fait que le transfert de domiciliation bancaire des époux n’a jamais été opéré vers le logement "incriminé".

Les éléments de preuve apportés par le couple ont été considérés comme insuffisants, comme le fait que du mobilier de leur ancien logement avait été transféré, que l’adresse était bien désignée comme résidence principale dans leur avis d’imposition (la justice considère que cette désignation n’est que déclarative) ou qu’ils avaient réalisés de fréquents séjours dans une résidence secondaire pour justifier la faible occupation du logement remarquée par les faibles consommations d’énergie…

Référence : arrêt de la cour d’appel administrative de Douai du 13/07/21, 19DA1643

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