Ce rapport propose de remettre à plat la fiscalité de l’investissement locatif et prônent la création d’un régime de droit commun unique autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement...
Les experts du comité d'action publique 2022 (Cap 2022), qui ont planché à la demande du Premier Ministre sur les pistes de réformes permettant d’améliorer les comptes publics d’une trentaine de milliards d’euros d’ici 4 ans, ont dans leur collimateur le cadre juridique et fiscal de l’investissement locatif privé.
Mêlant une quarantaine de membres dont des économistes, personnalités issues du secteur public et privé et des élus, ces experts proposent de remettre totalement à plat la fiscalité de l’investissement locatif et prônent la création d’un régime de droit commun unique autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement. Cette proposition rejoint celle du statut de bailleur privé que réclament depuis plusieurs années de nombreux professionnels de l’immobilier, dont la FNAIM.
Statut de bailleur privé
Le principe de ce statut de bailleur privé est de donner des avantages fiscaux aux propriétaires qui s’engagent à louer en-dessous du prix de marché. La FNAIM proposait par exemple un régime de déduction au titre de l’amortissement fiscal allant de 1% par an pour l’offre locative à loyers libres à 4% pour un bien à loyers très sociaux, reposant sur une assiette composée de 80% de la valeur du bien. Comme cela existe déjà avec le statut spécifique de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’amortissement consiste donc à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement des revenus fonciers qu’il procure. A l’arrivée, le propriétaire paye donc moins d’impôt.
Pinel et LMNP
Mais le but étant quand même de faire des économies, il y aurait pas mal de contreparties, à commencer par la suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles (LMNP), un statut très avantageux qui permet justement de gommer ses revenus fonciers en pratiquant un amortissement du bien loué. Le rapport Cap 2022 pointe en effet le fait que dans les zones tendues, Pinel et LMNP favorisent davantage les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre. Pire, selon les experts le Pinel n’aurait pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires.
Pas de déduction des intérêts d’emprunt
Le rapport recommande aussi l’interdiction de l’imputation des intérêts d’emprunt dans le revenu imposable et l’interdiction de l’imputation des déficits fonciers sur les autres revenus catégoriels (ces déficits resteraient imputables uniquement sur les bénéfices fonciers ultérieurs).
Elargissement du micro-foncier
Les experts proposent en revanche l’élargissement du régime du micro-foncier à une assiette de recettes brutes de 30 000 € en augmentant le taux forfaitaire de déduction à 35%. Aujourd’hui, le régime du micro-foncier permet d’appliquer un abattement de 30% sur les loyers déclarés si ces revenus fonciers annuels sur les locations nues ne dépassent 15 000 €.
