Pas de bulle non plus sur l’immobilier haut de gamme parisien  ?

Tendance Actu 0

L'analyse de Charles-Marie Jottras, président du réseau d’agences immobilières Daniel Féau.

Daniel Féau

A l’aune d’une année 2019 qui aura marqué les esprits avec une forte hausse des prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations, et encore tout particulièrement à Paris où le plafond des 10.000 € le m² a été nettement dépassé, les commentaires se multiplient autour de la possibilité de formation d’une bulle. Non ! disent les notaires. Non plus, explique le courtier Meilleurtaux.com. Même réponse pour l’immobilier haut de gamme à Paris, selon l’analyse de Charles-Marie Jottras, président du réseau d’agences Daniel Féau.

Un marché étroit

Daniel Féau explique tout d’abord que le marché immobilier parisien de prestige est assez étroit. Sur 12 mois, l’immobilier parisien représente actuellement de l’ordre de 20 milliards d’euros de ventes, dont 4,5 milliards environ concernent des biens supérieurs à 1 million d’euros. Ce dernier segment représente environ 3.000 ventes à Paris, sur un montant total de 37.000 ventes, soit 8% du marché. Quant aux biens de plus de 2 millions d’euros, ils ne représentent que moins de 500 transactions.

Les agences Daniel Féau réalisent plus de la moitié de leurs transactions pour des montants supérieurs à 4 millions d’euros. Cette année, le prix moyen au m² pour les ventes de 1,5 à 3 millions d’euros se situait à 13.474 €/m² (+7,5% sur un an). Pour les transactions supérieures à 3 millions d’euros, le prix moyen grimpe à 18.423 €/m² (+3,6% sur un an) selon les chiffres du réseau.

Quasiment pas de nouvelles constructions

Charles-Marie Jottras souligne que les volumes de vente à Paris n’augmentent pas parce que l’offre est plus rigide que dans les autres métropoles mondiales. Il rappelle d’une part que le bâti parisien est limité en hauteur (pas de tours) et que la loi SRU sur le renouvellement urbain datant de 2000 (qui impose de construire des logements sociaux pour chaque programme neuf) a rendu la plupart du temps non viables les opérations de construction à Paris, à l’exception des 18e, 19e et 20e arrondissements.

La clientèle étrangère

« Face à cette offre figée, la demande est toujours plus forte », poursuit le dirigeant de Daniel Féau, et cette demande est renforcée par l’attrait touristique, économique ou architectural de Paris. La clientèle étrangère – acquéreurs non-résidents fiscalement –est présente dans 20% des ventes des agences Daniel Féau et Belles demeures de France entre 2 et 4 millions d’euros et dans 40% des ventes supérieures à 4 millions d’euros. Sans oublier le Brexit qui a accentué cette tendance de l’achat par les non-résidents à Paris, notamment sur les ventes autour de 2 millions d’euros.

L’architecture parisienne

« L’architecture des immeubles parisiens, notamment dans les quartiers historiques et résidentiels est unique et recherchée par les parisiens, mais aussi par les provinciaux et les étrangers. L’immeuble haussmannien, qui est le bâti dominant dans ces quartiers, n’a pas d’équivalent au monde », précise Charles-Marie Jottras.

Pour faire la comparaison avec Londres où les prix restent globalement plus chers que Paris malgré un net rattrapage en faveur de la Ville Lumière ces dernières années, Daniel Féau explique qu’une habitation de 250 m² environ à Londres sera communément sur 3 niveaux, avec des escaliers étroits, des plafonds assez bas, des fenêtres plutôt petites, dans des maisons en briques. Or à Paris, la même surface est de plain-pied, dans un immeuble en pierre de taille, avec des parties communes généreuses, de grandes baies, une hauteur sous plafond plus élevée et offre des éléments (parquets, moulures, cheminées…) de qualité.

Déséquilibre entre l’offre et la demande

Daniel Féau souligne aussi que le déséquilibre entre l’offre et la demande le plus flagrant à Paris porte de très loin sur l’appartement familial classique de 3 chambres autour de 130 à 150 m². « Le développement du Grand Paris allègera la pression de la demande intramuros mais pas celle des biens au-delà de 1 million d’euros. Le marché parisien au-delà de 1 million d’euros est par conséquent durablement déséquilibré et, en l’absence d’un retour massif de nouvelles constructions, nous voyons mal comment il pourrait se rééquilibrer. Il n’y a donc pas de bulle parisienne », conclut Charles-Marie Jottras.

Commentaires
Immobilier
Actu0

Le diagnostic mérule n’est pas à l’ordre du jour

Dans une réponse ministérielle, le gouvernement exclut de renforcer le dispositif actuel d'information sur le risque de mérule, par la mise en place d’un diagnostic établissant la présence de conditions favorables au développement du champignon.

Lire la suite