Loueur en meublé professionnel : des conditions désormais clarifiées

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Malgré l'allègement du LMP, ce statut reste réservé de fait aux grosses recettes locatives.

Hôtel Lutetia

Il aura fallu attendre près de deux ans pour que les choses soient claires. Après la censure par le Conseil constitutionnel, le 8 février 2018, de la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), la loi de finances pour 2020 a réaménagé les conditions permettant de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). L’administration fiscale avait, il est vrai, déjà tiré les conséquences de la décision des Sages en supprimant dans la foulée cette condition dans sa doctrine.

Un régime réservé aux gros revenus

Si cette obligation saute - ce qui est une bonne chose parce qu’elle était en pratique contraignante -, ne peut pas bénéficier du statut LMP qui veut. Deux conditions cumulatives doivent en effet être respectées : les recettes annuelles tirées de cette activité doivent être supérieures à 23.000 euros pour l’ensemble du foyer fiscal, et ces mêmes recettes doivent être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

« L’avantage du régime LMP est la possibilité d’imputer les déficits, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable contrairement au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) où il n’est possible de les imputer que sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels », commente la societé de gestion Amplegest. Mais deux autres atouts sont aussi « non négligeables » selon cette dernière : « l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels (contrairement au statut LMNP) et l’exonération partielle ou totale de l’impôt de plus-value en fonction des recettes locatives au bout de 5 ans (contre 22 ans ou 30 ans pour le LMNP) ».

Attention à la notion de meublé

Le passage d’une location vide à une location meublée est possible à condition de meubler le bien concerné. Mais attention à ce que celui-ci soit bien meublé ! « Un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier devant obligatoirement être présent dans les logements loués meublés. Le propriétaire devra ensuite établir un bail meublé avec l’accord de votre locataire. Dans la plupart des cas, le propriétaire transforme son appartement en meublé lorsqu’il y a un changement de locataire », rappelle Amplegest.

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