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Afin de développer les innovations foncières, l’utilisation du bail réel solidaire (BRS) va être encouragée.
La crise sanitaire n’a fait que renforcer les besoins en logements sociaux mais l’année 2020 a vu la construction de logement neufs chuter, y compris de l’offre sociale, en locatif comme en accession. Le nombre de nouveaux logements locatifs sociaux agréés en métropole a ainsi reculé de 17% par rapport à 2019 à 87.500 logements, représentant 80% de l’objectif fixé qui était de 110.000.
2 millions de personnes en attente
Alors que plus de 2 millions de personnes sont en attente d’un logement social, le gouvernement espère relancer la machine avec l’objectif d’en produire 250.000 entre 2021 et 2022, dont 90.000 financés en prêt locatif aidé d’intégration (PLAI). L’État, le mouvement HLM, la Banque des territoires et Action Logement unissent leurs forces dans cette voie. Au-delà des moyens financiers mis en œuvre (subventions et prêts), il s’agit notamment de mobiliser davantage de terrains à prix décoté ou de généraliser les règles des conventions foncières qui imposent un pourcentage minimum de logement social, pouvant être majoré dans les communes carencées au titre de la loi SRU.
Afin d’encourager les innovations foncières, l’Union sociale pour l’habitat et les fédérations porteront des propositions destinées à sécuriser juridiquement et fiscalement l’utilisation du bail réel solidaire (BRS), notamment dans le cadre de la vente du patrimoine HLM, ainsi qu’à fluidifier les agréments des organismes de logements sociaux (OLS) en tant qu’organisme de foncier solidaire (OFS).
Bail réel solidaire
Lancé en 2017, le bail réel solidaire peine en effet à décoller. Séduisant sur le papier, le mécanisme s’avère assez complexe à mettre en œuvre en fonction des programmes. Grâce au BRS, l’acquéreur achète sa résidence principale et loue le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS) qui en conserve la propriété. Cette dissociation entre le foncier et le bâti permet à l’acquéreur de bénéficier d’une décote du prix d’acquisition allant jusqu’à 30 % de celui du marché. De nombreux avantages sont associés à ce dispositif : le propriétaire bénéficie d’un taux de TVA réduit à 5,5% et du prêt à taux zéro pour financer son acquisition. L’acquéreur doit cependant respecter les plafonds de revenus du Prêt social location-accession (PSLA).
Des exemples récents de réalisations avec recours au BRS sont à signaler. Le promoteur Gambetta a récemment en mars dernier un partenariat avec La Banque Postale dans le but de financer en BRS l’acquisition de deux terrains en Provence-Alpes-Côte d’Azur, à Cannes La Bocca (06) et à La Croix-Valmer (83), où le spécialiste de l’accession à la propriété réalise 78 logements. MDH Promotion, promoteur indépendant francilien et membre des Promoteurs du Grand Paris, vient de lancer la commercialisation d’une opération de 38 appartements à Bry-sur-Marne accessibles grâce au bail réel solidaire.
