L’immobilier de luxe, éternelle valeur refuge ?

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Si les prix semblent se calmer sur le marché français de l’immobilier de prestige, ils ne baissent pas pour autant et la demande reste forte, alimentée par le retour confirmé de la clientèle étrangère qui profite souvent d'un dollar fort.

Daniel Féau

A l’heure où de nombreux investisseurs allègent leurs positions sur les marchés boursiers, l’immobilier de prestige confirme une nouvelle fois son statut de valeur refuge, au bénéfice du marché français. Le réseau Sotheby's International Realty France – Monaco (70 agences en France) s’étonne même d’avoir réalisé en 2022 un volume de ventes de plus de 900 millions d'euros, quasiment identique à la même période de 2021, année qui avait déjà battu tous les records.

Entre janvier et fin août, le réseau a finalisé plus de 600 ventes à un prix moyen de 1,53 million d’euros à comparer l’an dernier à 660 ventes à un prix moyen de 1,37 million d’euros. Sotheby's note quand même un certain ralentissement de l'activité des acheteurs français depuis cet été mais le retour des acquéreurs étrangers compense partiellement cette baisse de régime.

Les acquéreurs étrangers sont de retour

Pour le réseau Daniel Féau, spécialisé dans les biens de prestige à Paris, si le nombre de ventes fléchit actuellement par rapport aux niveaux exceptionnels de l’an dernier, c’est avant tout lié à une offre qui s’est raréfiée sur les segments du luxe et de l’ultra luxe car la demande reste soutenue : les Français cherchent à emprunter avant que les taux ne continuent à augmenter et les étrangers veulent profiter de la faiblesse de l’euro qui a pour conséquence directe d’augmenter leur pouvoir d’achat immobilier. C’est bien sûr en particulier les Américains qui profitent d’un dollar fort et saisissent enfin l’opportunité de voyager sans restriction après avoir reporté leurs projets d’achat de résidence secondaires pendant toute la période Covid.

Des acquéreurs plus regardants

Pour le moment, Sotheby's n’observe pas de baisses significatives de prix. « Les biens de qualité se vendent facilement et les acquéreurs sont prêts à mettre le prix pour des biens d’exceptions tant que le prix affiché est juste. En effet, ces derniers sont regardants et prennent désormais plus de temps pour finaliser leur achat », explique le PDG de Sotheby’s International Realty France – Monaco, Alexander Kraft.

C’est ainsi qu’un appartement parisien de 305 m² Place Beauvau (8e) a été vendu plus de 7 millions d’euros par Sotheby's. Sur l’île de Ré, cette maison d'architecte de 220 m² avec piscine, au cœur du village des Portes en Ré, a atteint le prix de 2,85 millions d’euros.

Pas de décotes pour les biens sans défauts

« Les durées de commercialisation des produits sans défaut avec un espace extérieur, continuent à être très courtes et les prix sont orientés à la hausse. Les prix des produits sans défaut, mais sans espace extérieur, sont globalement stables, à un niveau élevé. Concernant les produits avec défaut (étages inférieurs, nuisances sonores, manque de clarté), la durée de commercialisation s’allonge et les prix sont orientés vers une baisse légère », complètent les dirigeants de Daniel Féau, Charles-Marie Jottras et Nicolas Pettex-Muffat.

Dans le 6e arrondissement de Paris où les notaires observent actuellement un très net rebond des prix au-dessus de 14.000 € le m² en moyenne, les agences Féau ont par exemple vendu cet été un bel appartement familial de 150 m² qui était affiché près de 4 millions d’euros, soit plus de 25.000 € le m².

Plafonnement des prix ?

« Même s’il y a aujourd’hui de nombreuses inconnues, comme la guerre en Ukraine, l’inflation, la hausse des taux ou encore la volatilité de la bourse, il ne faut pas oublier que par temps difficiles l’immobilier de prestige est toujours une valeur refuge pour les investisseurs avisés. Par conséquent, il est fort probable que les prix plafonnent et peut-être même baissent dans un avenir proche mais que l’activité reste relativement robuste au vu des circonstances citées », pronostique Alexander Kraft.

Sur le très haut de gamme, les dirigeants de Daniel Féau, ne voient pas de raison que les prix s’infléchissent, « du moins tant que la faiblesse de l’euro vient renforcer le pouvoir d’achat immobilier d’une clientèle internationale à nouveau active ».

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