Les taux de propriétaires font le grand écart en France

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Connaître ces réalités locales permet de mieux appréhender l’impact des politiques publiques en matière de logement, soulignent le courtier Vousfinancer et l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

EPA ORSA

Le réseau de courtage en crédit immobilier Vousfinancer et l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) se sont associés avec le cabinet CM Analytics pour analyser la diversité des taux de propriétaires en France. Par rapport à une proportion moyenne de 58% de propriétaires occupants, cette étude révèle de fortes disparités territoriales en fonction des régions, de la tension immobilière mais aussi de la taille des villes ou du niveau des prix. Connaître ces réalités locales permet en outre de mieux appréhender l’impact des politiques publiques en matière de logement, en particulier à l’heure où plusieurs métropoles pourraient appliquer l’encadrement des loyers comme à Paris. Cette étude permet aussi d’affiner l’impact des aides à l’acquisition, au regard notamment de la disparition programmée du Prêt à taux zéro (PTZ) pour l'achat d'un logement neuf en zones B2 et C à partir de l’année prochaine.

La Bretagne en tête

Par régions, la Bretagne est celle qui compte le plus de propriétaires, avec un taux de 66 %. Suivent les Pays de la Loire (64 %) et la Bourgogne-Franche-Comté (64 %). Au pied du classement se trouvent la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (54 %) et l’Ile-de-France, avec seulement 47 % de propriétaires. Les 5 départements avec le moins de propriétaires se trouvent d’ailleurs en région parisienne : Paris (33 %) et ses départements voisins de la Seine-Saint-Denis (40 %), les Hauts-de-Seine (43 %) et le Val-de-Marne (45 %).

Davantage de locataires dans les grandes villes

Plus l’échelon géographique s’affine, plus les écarts sont importants. « Dans les grandes villes où une fraction élevée de la population réside, le taux de propriétaires est faible ! Par exemple, les communes avec plus de 10.000 ménages, qui représentent seulement 1 % des communes mais 39 % des ménages français, ont un taux moyen de propriétaires de 41 %. A l’inverse, les communes les plus petites, accueillant moins de 1.000 ménages mais qui couvrent 87 % des communes et 24 % des ménages, affichent un taux moyen de 78 % », explique Christophe Marques, directeur de CM Analytics.

Ainsi, moins la tension immobilière est forte, plus nombreux sont les propriétaires. En zone C, où il n’y a pas de tension, le taux est de 72 %. C’est 19 points de plus qu’en zone B (53 %) et 26 de plus qu’en zone A (46 %).

Les prix n’expliquent pas tout

Les prix immobiliers ont évidemment un impact sur le taux de propriétaires, avec un seuil de prix médian de 3.000 €/m² pour les appartements au-delà duquel il n’y a quasiment plus de départements français ayant un taux de propriétaires supérieurs à 60 %, alors que lorsque les prix sont inférieurs, les trois-quarts des départements affichent un taux de plus de 60 %.

Mais les prix n’expliquent pas tout ! En analysant les 50 premières villes françaises, on se rend compte que dans toutes ces villes, sans exception, moins de la moitié des ménages sont propriétaires leur résidence principale. Les déterminants du taux de propriétaires dans les grandes villes sont aussi l’âge de la population, l’importance des familles, le niveau de revenu et le poids relatif de la population étudiante. L’exemple d’Angers peut paraître surprenant avec seulement un tiers de propriétaires de leur résidence principale alors que les tensions immobilières sont pourtant modérées (anciennement en zone B2, Angers vient de passer en zone B1). Les prix des logements sont très modérés à moins de 2.000€/m² pour un appartement mais deux facteurs majeurs pèsent sur le taux de propriétaires de la ville : le poids relativement important du parc HLM (30 % des ménages) et le poids relatif de la population étudiante (48%).

L’enjeu du PTZ

Pour revenir à l’impact de la disparition programmée du PTZ en zones B2 et C à partir de l’année prochaine, cette étude montre que si la zone C, qui ne connaît aucune tension immobilière, affiche d’ores et déjà une part de propriétaires très élevée de 72 %, l’arrêt du dispositif en zone B2 est contestable. La part des propriétaires n’y est que de 57 %, soit 1 point de moins que la moyenne nationale. « Le fait de limiter la quotité de financement à 20 % du montant de l’opération en zones détendues a déjà pénalisé les primo-accédants puisque nous avons constaté l’année dernière une baisse du nombre de dossiers avec un prêt à taux zéro de 35 % dans le neuf contre 21 % dans l’ancien. Supprimer le PTZ dans le neuf en zone B2 et C est un enjeu pour les futurs propriétaires, mais aussi et bien sûr pour les constructeurs de maisons individuelles d’ores et déjà impactés par le recentrage du dispositif » analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Pour soutenir l’accession à la propriété des ménages aux revenus modérés, Vousfinancer plaide pour le maintien du PTZ « neuf » au moins en zone B2 qui accueille 20 % de la population française et compte plusieurs grandes villes, dont Saint-Etienne, Angers et Brest.

Municipales

Alors que la France a déjà l’un plus des faibles taux de propriétaires d’Europe, le président de l’UNPI, Christophe Demerson, garde le sentiment que les propriétaires sont les parents pauvres de ce gouvernement. « C’est d’autant plus dommageable que se constituer un patrimoine et acheter sa résidence principale s’avèrent toujours être une volonté forte des Français. C’est aussi la meilleure façon de préparer sa retraite. A l’inverse, à un an des municipales, on sent que l’enjeu principal pour certains maires est de trouver un marqueur politique : la fixation administrative des loyers est un bon produit. Or cela risque plutôt de décourager les propriétaires bailleurs indispensables pour accroître l’offre locative », estime Christophe Demerson.

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